Хорошо иметь домик в деревне... где-нибудь под Лос-Анджелесом

Вкладывать деньги в зарубежную недвижимость всегда было и престижно и полезно. Но прежде чем завоевывать чужую территорию, стоит провести серьезную подготовительную работу.

С начала ипотечного кризиса объем продаж новых домов в США снизился в среднем на 26%. В 2007 году цены упали примерно на 11%. На рынке вторичного жилья тоже наблюдается падение продаж, и цены там тоже снизились - впервые за сорок лет

Первый шаг - определиться с целями покупки, краткосрочными и долгосрочными: от этого зависит выбор не только конкретного объекта, но и региона, и даже страны. Во-вторых, надо получить четкие ответы на следующие вопросы:

• Каков исторический рост недвижимости в регионе и каковы прогнозы на будущее?
• Какие факторы влияют на рост цен на недвижимость в данном регионе?
• Каково в данном регионе соотношение цены на недвижимость и арендной платы?
• Каков прогнозируемый доход с аренды, и кто будет заниматься сдачей в аренду?
• Как соотносятся цены на недвижимость от застройщика и недвижимость на вторичном рынке?
• И вообще, насколько выгодно владеть именно этой недвижимостью?

(Здесь надо составить финансовый план, включающий весь приход и расход: ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости.)

Все это относится к инвестиционной недвижимости. Если ваша цель - покупка дома для отдыха или источник, как говорится, ренты, критерии выбора будут совсем другие.

Где покупать недвижимость?
В 2007 году в США начался ипотечный кризис, который повлиял на рынок недвижимости не только в самих Штатах,
но и во всем мире. Разные страны он затронул в разной степени. В США цены на недвижимость заметно упали,
но это не значит, что от остальных можно ждать того же - везде принимаются меры для преодоления последствий
кризиса. И все же есть вероятность замедления роста цен и стагнации рынка. Цены уже практически встали
в Испании, Франции, Великобритании, Швейцарии, Италии, да и во многих странах Восточной Европы.
В такой ситуации краткосрочные инвестиции с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны.

Другое дело - долгосрочные вложения: для них есть самые привлекательные возможности. Во-первых, недвижимость все в тех же Штатах. А во-вторых, недооцененная недвижимость на развивающихся рынках - в Северной Африке, Южной Америке, Карибском регионе и Азии.

Почему Америка?
На первый взгляд, привлекательность США для инвестора неочевидна: есть мнение, что недвижимость нужно покупать, когда цены на нее растут. В течение нескольких предыдущих лет рынок в Америке был основан на этом принципе. Многие приобретали недвижимость в расчете на то, что цены еще больше поднимутся, а значит, можно будет получить скорую прибыль с продажи.
Серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию - максимальную выгоду дает покупка недвижимости именно при понижении цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор, сколотил огромное состояние, играя на цикличности рынка и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.
С начала ипотечного кризиса объем продаж новых домов в США снизился в среднем на 26%. В 2007 году цены упали примерно на 11%. На рынке вторичного жилья цены тоже снизились - впервые за сорок лет. Максимально цены снизились в Майами - 12,4%. В Тампе цены упали на 11,8%, в Детройте - на 11,2%, а в Сан-Диего - на 11,1%. Для сравнения: за предыдущие 5 лет цены на жилье в Нью-Йорке, Флориде, Мерилэнде, Нью-Джерси и Пенсильвании поднялись на 80-100%, в Род-Айленде, Калифорнии и Неваде - на 100-117%, а в престижных пригородах Лос-Анджелеса и Сан-Диего и вовсе взметнулись на 150-175%.

По прогнозам экспертов, до конца года падение цен продолжится.
Многие риэлторы считают, что именно в такойситуации покупатель может диктовать свои условия. Сейчас приобретать недвижимость в США с инвестиционными целями особенно выгодно. На американском рынке огромный выбор объектов по низким ценам: банки и страховые компании продают не выкупленную должниками недвижимость с дисконтом до 40%. К тому же, цены на аренду во многих районах не только не упали, но даже выросли. Еще один довод «за» - американский рынок недвижимости очень хорошо отрегулирован, покупателю доступна самая полная информации об объекте, включая историю купли-продажи за несколько предыдущих лет, что исключает многие элементы риска при осуществлении сделки. Иностранные инвесторы часто даже не приезжают в США для оформления сделки на свою недвижимость,
а делают это в американском посольстве в своей стране. Ну и, наконец, нерезиденты США имеют возможность
получить ипотечный кредит до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости при ставке от 5,15%. Главное - иметь доступ к информации и вовремя отреагировать.
Кстати, некоторые эксперты уже говорят о начинающемся «потеплении» рынка. За последние месяцы американское правительство несколько раз снижало ставку рефинансирования, что позволило ипотечным банкам понизить проценты по кредитам до 5,45 %. Так что у продавцов появились проблески надежды.

Что покупать в Америке?
Стоит обратить внимание на города и штаты недостаточно раскрученные, но с изюминкой, университетские, курортные городки. Например, город Вентура в Калифорнии находится между Лос-Анджелесом, Малибу и Санта-Барбарой, но цены в нем пока гораздо ниже, хотя там прекрасные пляжи и интересный исторический центр, похожий на старую Европу.
Важно внимательно следить за развитием местной инфраструктуры, особенно за строительством новых автотрасс. Как правило, открытие крупных транспортных развязок приводит к повышению спроса на объекты, расположенные поблизости.
Кроме того, надо учесть, что в США есть понятие neighbourhood (соседство). В одном и том же престижном городке цены на двух похожих улицах могут отличаться в несколько раз только потому, что на одной живут юристы и врачи, а на другой - люди низкооплачиваемых профессий.
Так что инвестору нужно провести тщательное исследование района - ну, или довериться профессиональному
риэлтору.
В любом случае, чтобы сделка была выгодной и успешной, лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Все рынки недвижимости цикличны, и рынки многих стран Азии находятся сейчас на нижних уровнях цикла. Это значит, что там относительно низкие цены и большой потенциал для развития.

Почему Азия?
Азиатский регион безусловно интересен для инвестора. Все рынки недвижимости цикличны, и рынки многих стран Азии находятся сейчас на нижних уровнях цикла. Это значит, что там относительно низкие цены и большой потенциал для развития.
Интенсивные темпы экономического развития, рост иностранных инвестиций и городского населения, расширение
присутствия иностранных и рост местных компаний - все это способствует развитию азиатских рынков. Правда, непредсказуемость тамошней политической ситуации и постоянные изменения в законодательстве создают высокие риски для вложений. Но, опять-таки, в разных странах ситуация разная.

В Китае
Китайский рынок недвижимости развивается такими же темпами, как экономика.
Самый горячий рынок - Шанхай. Недвижимость здесь в два раза дороже, чем в других крупных городах Китая, но все еще в половину дешевле гонконгской и на 10% дешевле, чем в столице Тайваня Тайбэе.
Цены Пекина на 30% ниже цен Шанхая. Исключение - пекинский район Park Hyatt Residence, который занимает
шестое место в списке самых дорогих жилых районов страны.
Правда, законодательство Китая несколько ограничивает возможность приобретения недвижимости нерезидентами.
Купить жилую недвижимость могут только те иностранцы, которые работают или учатся в Китае больше года. При этом нельзя сдавать недвижимость в аренду. Приобретать инвестиционную недвижимость иностранные компании и физические лица не могут. Зеленый свет иностранцы, как инвесторы, могут получить только в качестве девелоперов.

В Монголии
Монголия сейчас переживает бум интереса из-за богатых запасов меди, угля и золота. Несколько крупных международных компаний уже открыли свои представительства в этой стране.
Качественной жилой недвижимости в Монголии мало. Правда, несколько компаний-застройщиков строят сейчас там современные дома-кондоминиумы. Цены на квартиры в таких домах составляют около $1500 за кв. метр.
Иностранцы имеют право свободно покупать недвижимость и сдавать ее в аренду. Цены на недвижимость и на аренду недвижимости постоянно растут.

В Индии
Индийский рынок недвижимости развивается необычайно бурно. За последние два-три года в некоторых крупных
городах цены на жилую недвижимость выросли на 70%. Доход от сдачи в аренду составляет от 3% до 10% в год. А к 2015 году Мерилл Линч прогнозирует рост цен на 700%.
В центральных районах крупных городов не хватает жилой и коммерческой недвижимости высокого качества, и это делает Индию весьма привлекательной для инвестиций.
Множество крупных корпораций и IT-компаний открывают свои представительства в Индии, для офисов и проживания сотрудников требуется много зданий. Инвестиции в землю тоже очень выгодны.
Купить недвижимость и землю в Индии иностранцам трудно, хотя последние изменения в законодательстве несколько упростили процесс.

На Филиппинах
Филиппины - островная страна, сектор недвижимости которой окончательно восстановился после азиатского кризиса 1997 года. В столице Филиппин строится много кондоминиумов, цены на которые растут. Ограничения: иностранные владельцы не могут занимать более 40% площади кондоминиума и арендовать землю больше чем на 75 лет. Доход от сдачи в аренду недвижимости высокого класса может доходить до 12%.
Самыми выгодными для сдачи в аренду считаются кондоминиумы в престижных районах средней площадью около
90 кв. метров. Цена за квадратный метр в таком доме - около 2000 долларов США.
Правительство поставило цель повысить экономический рост в 2008 году до 8%, в 2009 году - до 9%. Ожидается, что рынок недвижимости будет развиваться и дальше.

Доверяй, но проверяй
Чтобы уменьшить риски, лучше инвестировать через иностранные (не местные) фонды или трасты недвижимости,
работающие в азиатском регионе. Например, фонд Central Asian Property Fund вкладывает деньги в недвижимость Монголии, Узбекистана, Китая и других азиатских стран. Инвестиции распределены в определенной пропорции между землей, жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами. За последние пять месяцев фонд принес своим вкладчикам более 18% дохода.