Испания в свете последних событий

Испания, которая по праву считается одной из самых приветливых стран для нерезидентов, сегодня переживает достаточно серьезный кризис на рынке недвижимости. Аналитики рынка считают, что в ближайшее время цены будут продолжать падать. Вместе с тем, считают эксперты, сейчас весьма интересно рассмотреть вопрос приобретения недвижимости: сложившаяся ситуация позволяет покупателю диктовать свои условия.

Из всех стран Европы американский кризис ликвидности больше всего отразился на солнечной Испании. Начало проблем на испанском рынке недвижимости приходится на август прошлого года, когда выплаты по ипотечным кредитам были увеличены. Так, если еще два года назад заемщикам приходилось выплачивать в месяц в среднем 600-700 евро по ипотечному кредиту, то теперь эта цифра перевалила за тысячу. Учитывая, что средняя зарплата по стране не превышает 1,5 тыс. евро, платить подобную ипотеку многие просто не в состоянии.

Вот почему, как отмечает государственный Центр социологических исследований Испании, более трети населения этой страны больше всего озабочено проблемой жилья. По данным Центра, «проблема жилья вышла на первое место в связи с резким ростом процентов по ипотечным кредитам, которыми пользуются примерно 65% испанских семей».

Кризис докатился до Испании

Одновременно с этим одно за другим стали закрываться агентства недвижимости. Крупнейшие агентства Испании за последние 6 месяцев уже закрыли половину своих офисов. «В конце прошлого года из 10 крупнейших сетевых агентств осталось только 3, - рассказывает партнер консультационно-аналитического агентства недвижимости AVC Real Estate Вероника Хаджи, - и общее количество их офисов, которое в конце прошлого года составляло 3 тыс., сегодня насчитывает только 1434».

Уровень продаж и прибыли испанских девелоперов упал в первом полугодии 2008 года почти на 80%. Падение продаж - это катастрофа для любого бизнеса, и она становится вопросом жизни и смерти для большого количества испанских девелоперов. Летом этого года стало известно о банкротстве одной из крупнейших строительных компаний Испании - Martinsa-Fadesa, которая не выполнила свои обязательства по контрактам продажи жилья перед 12 тысячами собственников всех стран мира. Крах этой компании окончательно убедил мировую общественность в том, что рынок недвижимости Испании находится в глубочайшем кризисе.

Сегодня...

...Цены продолжают падать. По данным «Тинза», одной из крупнейших оценочных компаний Испании, за прошедший год на конец июля цены снизились в среднем на 3,9%. Средние цены на вторичную недвижимость Испании понизились за летние месяцы на 1,52% согласно индексу цен, публикуемому испанским порталом недвижимости «Фасилисимо». Компания сообщает, что отслеживаемые ими цены за 8 месяцев этого года к концу августа упали на 5,15% , а за 12 месяцев к концу июля - на 6,74%. По данным по месяцам, средние цены понизились в мае на 1,04%, в июне - на 0,67%, в июле - на 0,38% и в августе - на 0,43%. «В столицах испанских провинций цены на недвижимость упали на 4%, а в других городах - на 4,7%. В действительности же в прибрежных районах цены, вероятно, примерно на 20% ниже, чем были в прошлом году», - делится своими наблюдениями Вероника Хаджи.

В итоге, по данным компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость», сегодня стоимость метра в экономклассе колеблется от 1,3 до 2,5 тыс. евро за кв.м в зависимости от расположения и характеристик объекта недвижимости. На стоимость также существенно влияет удаленность объекта от моря. Например, в 2-3 км от моря цена может составлять 1,5 тыс. евро за кв.м, а в 100-300 м - уже от 2,3 тыс. евро.

Откуда дует ветер

Основные игроки рынка считают, что ключевое влияние на рынок недвижимости Испании оказал не американский кризис ликвидности, а как раз кризис европейский. А именно - в тот момент, когда в Великобритании началось удорожание ипотечных программ. Вслед за этим на рынке недвижимости в Испании тоже наступили не самые лучшие времена. Так, по новым данным Банка Испании, по сравнению с июлем прошлого года объем выданных ипотечных кредитов в июле этого года сократился на 41% и составил 8,3 млрд. евро. «Резкое снижение объемов кредитования вызвано тем, что испанским банкам не удается привлечь средства на международных финансовых рынках и они вынуждены придерживать то, что у них есть, - поясняет Вероника Хаджи, - учитывая, что бум испанской недвижимости «подпитывался» дешевой и доступной ипотекой, то значительное сокращение нового кредитования оказывает интенсивное давление на цены недвижимости в Испании». Это, в свою очередь, заставляет банки воздерживаться от кредитования. Кредитные организации Испании будут усиливать ограничения по ипотечному кредитованию, сужая критерии и повышая комиссии, что будет и деле оказывать давление на рынок жилой недвижимости.

Другие последствия

«Испания достаточно сложно переживает европейский кризис ликвидности. Особенно он отразился на регионах с массовой застройкой: продажи сильно снизились, так как основная доля покупателей - это англичане и ирландцы, для которых кредиты стали недоступными, и они начали уходить с испанского рынка, - рассказывает руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Юлия Кайнова, - многие владельцы недвижимости из числа иностранцев, у которых также возникли сложности с погашением кредитов, выставили свое жилье на продажу, причем со значительным дисконтом».

Вместе с тем все это заставило местных застройщиков также снижать цены на свои новые готовые объекты, чтобы конкурировать с частными продавцами и быстрее реализовать свои объекты, поскольку многие застройщики Испании для возведения того или иного проекта используют заемные средства банков, цена которых, в свою очередь, значительно выросла. В целом сегодня можно говорить об общей тенденции снижения цен на испанскую недвижимость. Другим последствием кризиса стало замораживание строек, многие уже обозначенные по планам стройки так и не были начаты. Все это повлекло за собой безработицу. «Многие застройщики даже выставляют на продажу участки земли (естественно, не на первой и второй линиях), на которые получены уже все разрешительные документы - проще говоря, продают проекты просто потому, что сейчас не время строить», - отмечает Вероника Хаджи.

Что дальше?

Тем не менее, Испания продолжает вкладывать значительные средства в развитие туристической инфраструктуры, активно ведется строительство скоростных железных дорог, посредством которых из центра Испании можно за пару часов добраться до Парижа или других европейских городов. Все это означает, что цены на испанском рынке недвижимости слишком низко опуститься все равно не смогут: статус страны и ее престиж будут держать определенный уровень. Учитывая действие кредитного кризиса, все еще «раскачивающего» финансовую систему, можно сказать, что перспективы не радужные. Сегодня Испания, как и большинство западных стран, находится в цикле спада, который будет продолжаться не один год, подчеркнула Вероника Хаджи. «Сейчас кривая рынка пошла вниз и будет продолжать опускаться еще год-полтора, пока не наступит точка «ценового дна», затем она резко пойдет вверх, то есть цены будут стремительно расти», - уверяет Юлия Кайнова.

Поле для инвесторов

Продавать недвижимость с целью получения прибыли уже поздно, а вот покупать сейчас гораздо интереснее, чем несколько лет назад. Сейчас самое время вкладывать в недвижимость Испании, чтобы войти на этот рынок в момент падения кривой и затем извлечь хорошую инвестиционную прибыль при новом витке развития. «Многие риэлторы отмечают, что это единственное время, когда можно выбирать недвижимость самому из огромного количества предложений и диктовать свои условия», - отмечает Вероника Хдажи. «Дело в том, что при кризисе сильно дешевеет именно не очень качественное жилье эконом класса, в то время как элитные объекты в основном стагнируются либо падают в цене не так значительно», - поясняет Юлия Кайнова. Так как ипотеку в сегодняшних условиях получать гораздо сложнее, покупатели в первую очередь должны иметь на руках все готовые документы на ипотеку, одобренные банком. В противном случае покупатель может потерять свой депозит. Все больше покупателей не выходят на сделку по причине того, что банк не дает им ипотечный кредит, и теряют свои депозиты. Эксперты говорят, что расторгается 15% сделок. Вот почему испанцы особую ставку делают именно на россиян и граждан постсоветского пространства. Ведь наши покупатели чаще всего приобретают недвижимость в Европе за полную стоимость без привлечения заемных средств. Пройдет еще немного времени, новостная истерика вокруг кризиса пойдет на спад, и рынок снова продолжит свое развитие, ведь он, как и любой другой, подчиняется закону цикличности развития.

Взлеты и падения

Цены этим летом упали в следующих регионах:

• Балеарские острова (Balearics) - 7,52%
• Мурсия (Murcia) - 2,68%
• Кастийя Ла Манча (Castilla La Mancha) - 2,51%
• Арагон (Aragon) - 2,43%
• Кастийя и Леон (Castilla y Leon) - 2,24%
• Мадрид (Madrid) - 1,81%
• Каталония (Catalonia) - 1,57%
• Валенсия (Valencia) - 1,53%
• Наварра (Navarra) - 1,45%
• Канарские острова (Canaries) - 0,98%
• Андалусия (Andalucia) - 0,87%
• Астуриас (Asturias) - 0,21%
• Страна Басков (Basque Country) - 0,11%

И за этот же период цены выросли лишь в 3 регионах:

• Галисися (Galicia) - 0,98%
• Эстремадура (Extremadura) - 0,93%
• Кантабрия (Cantabria) - 0,25%

Мнение

Геннадий Тузов, управляющий директор компании «EstateService Москва&EstateService Санкт-Петербург»

- Рынок покупателя - так правильнее всего охарактеризовать текущую ситуацию на рынке недвижимости Испании. Несомненно, происходящие события являются неотвратимым последствием любого инвестиционного бума, особенно его последней стадии, когда спрос в значительной мере создавался искусственно, а на рынке было существенное перепроизводство. Как и любой инвестиционный рынок, рынок недвижимости Испании стал слишком зависим от тона новостей, освещающих его развитие. В частности, новость об «ужасном крахе» компании Martinsa-Fadesa - не более чем погоня за сенсацией. На самом деле компания действительно обладает долгом в 7 млрд. евро, но при этом стоимость ее активов превышает 15 млрд. евро и в прошлом году она получила гигантскую прибыль. Есть мнение, что подача заявки на банкротство (а положительного решения по этому поводу до сих пор нет - т.е. процедура не начата) - не более чем попытка сократить налоговые отчисления и повлиять на политическую жизнь страны (в процессе предвыборной гонки компании якобы было обещано рефинансирование части долга).

Сейчас, после того как все немного поуспокоились и все свыклись со словом «кризис», начался более детальный анализ ситуации и стало очевидно, на что именно этот кризис распространяется. Российский покупатель традиционно интересуется исключительно Средиземноморским побережьем, а по статистике, это зона ярко выделяется на фоне всей огромной страны, показывая менее печальную картину. Больше всего пострадал рынок массовой застройки, и если в ваших планах была покупка типовой квартиры в одном из тысяч жилых комплексов, сейчас - ваше время. Рынок же элитной недвижимости и недвижимости уникальной (по месторасположению и характеристикам), несмотря на  общее снижение количества сделок, «чувствует себя» уверенно, глобального падения нет. Более того, есть даже точечный рост. Продавцы - люди состоятельные - не торопятся продавать свои имения за копейки, однако, учитывая общую ситуацию, разговаривать о цене все равно можно.