Как правильно выбрать страну для инвестиций

При выборе недвижимости за рубежом покупателю в первую очередь необходимо определиться с приоритетами и целями покупки, как краткосрочными, так и долгосрочными.

От этого зависит не только выбор конкретного объекта, но и страны. И если выбор объекта недвижимости лучше обсуждать с грамотным риэлтором, то при выборе региона для вложения капитала лучше полагаться на независимых специалистов-аналитиков, в арсенале которых есть методы и ресурсы для оценки и анализа инвестиционной привлекательности каждой страны в глобальном масштабе. Вероника Хаджи - партнер московского консультационно-аналитического агентства недвижимости AVC Real Estate - специально для «Къ-Недвижимость».

Важно

Для того чтобы правильно выбрать страну для выгодных инвестиций, до начала процесса покупки покупатель должен иметь объективные ответы на ряд вопросов:

• каков исторический рост недвижимости (см. график) в этом регионе и каковы прогнозы на будущее?
• какие факторы влияют на рост цен недвижимости в данной стране?
• каков прогнозируемый доход с аренды и кто будет заниматься сдачей в аренду?
• насколько выгодно иметь именно эту недвижимость?

То есть необходимо составить финансовый план, включающий все ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости и приток денежных средств.

Как выбирать недвижимость для инвестиций

Рынок недвижимости имеет тенденцию к колебаниям между переоцененностью и недооцененностью. Циклы, «пузыри» и спады на рынке чередуются с предсказуемой регулярностью. На сегодняшний день в развитых европейских странах рынок недвижимости находится на очень высокой ступени развития в рамках бизнес-цикла, в то время как сфера недвижимости в развивающихся странах все еще имеет значительный потенциал.

Кроме того, на поведение рынка недвижимости влияют и макроэкономические факторы.

Наиболее важные из них, способствующие повышению цен на недвижимость, - это увеличение валового национального продукта, снижение процентных ставок по кредитам, рост рынка ценных бумаг.

В качестве примера способа оценки «разумности» цены недвижимости предлагаем несколько критериев:

• соотношение цены недвижимости к арендной плате;
• сравнение относительных цен;
• доступность приобретения;
• сравнительные цены на недвижимость от застройщика и недвижимость на вторичном рынке.

Все вышеуказанное относится к инвестиционной недвижимости. Если цель покупки - приобретение дома для отдыха, получение шенгенской визы, вида на жительство, или, скажем, создание источника регулярного дохода, то следует использовать другие критерии для выбора недвижимости.

Куда стоит инвестировать сегодня?

Прошло то время, когда недвижимость в Лондоне, Париже и Мадриде дорожала ежегодно более чем на 10-15%. Так, за прошедший 2007 год цены на недвижимость в странах Западной Европы подорожали всего на 2-5%. Большинство аналитиков связывают такой относительно вялый рост с кризисом на мировом рынке, скорректировавшем глобальный рынок недвижимости. Ипотечный кризис, который начался в 2007 году в США, оказал наибольшее влияние на рынок недвижимости и экономику США, в то же время его последствия в разной степени ощущались во всем мире.

Хотя в США цены на недвижимость заметно понизились, это не означает, что в остальных странах, на которые кризис оказал воздействие, нужно ожидать резкого падения цен. Меры для предотвращения распространения кризиса приняли и продолжают принимать практически во всех странах мира. Рост цен на недвижимость уже существенно замедлился или остановился в Испании, Франции, Великобритании, Швейцарии, Италии, во многих государствах Восточной Европы.

В сложившейся ситуации краткосрочные инвестиции в недвижимость с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны. Но в этом случае есть привлекательные возможности для долгосрочных вложений, ведь это хорошо развитые страны, в которых рынок недвижимости находится на спаде. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости США.

Американские реалии

На первый взгляд, американская ситуация выглядит неблагоприятной для инвестирования, так как существует распространенное мнение, что недвижимость нужно покупать в то время, когда цены на нее растут. В течение нескольких предыдущих лет рынок недвижимости в Америке основывался на этом принципе и был спекулятивным. Многие покупатели приобретали недвижимость в расчете на то, что цены поднимутся еще больше, и они смогут получить прибыль при ее продаже через короткое время. Однако серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию. Наибольшая выгода достигается при покупке недвижимости во время понижения цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор в недвижимость, создал огромное состояние, используя цикличность рынка недвижимости и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.

В Америке уже сейчас выгодно приобретать недвижимость с инвестиционными целями.

Несмотря на то, что цены, скорее всего, еще будут понижаться в течение какого-то времени и «дна» пока не видно, в настоящее время уже есть причины для того, чтобы не ждать:

• во-первых, на рынке большое количество объектов, из которых можно выбирать;
• во-вторых, в связи с кризисом банки и страховые компании проводят продажи невыкупленной должниками недвижимости по ценам гораздо ниже рыночных (с дисконтом до 40%);
• в-третьих, на рынке аренды жилой недвижимости существует большой спрос.

Несмотря на падение цен на недвижимость, цены на аренду не только не упали, но во многих районах даже выросли. За последний год 1,2 млн. американцев перешли из категории домовладельцев в категорию арендаторов;

• в-четвертых, из-за понижения курса доллара по отношению к основным европейским валютам рынок недвижимости в США становится особенно привлекательным для европейского инвестора;
• в-пятых, нерезиденты США (в том числе граждане бывшего Советского Союза) имеют возможность получить ипотечный кредит до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости при ставке от 5,15%.

И, наконец, некоторые эксперты уже говорят о начинающемся «потеплении» на рынке.

Кроме всего вышеперечисленного, американский рынок недвижимости хорошо организован и тщательно отрегулирован по сравнению с рынками развивающихся стран, что исключает многие элементы риска при осуществлении сделки. Покупатель имеет доступ к самой полной информации об объекте предполагаемой покупки, включая историю купли-продажи объекта за несколько предыдущих лет.

Поэтому хотелось бы повториться, что несмотря на прогнозы экспертов о продолжении снижения цен на недвижимость вплоть до конца года, уже сейчас можно покупать недвижимость с дисконтом от банков и страховых компаний. И надо отметить, что это единственное время, когда можно выбирать недвижимость, диктуя свои условия.

Развивающиеся рынки

Вторым по привлекательности для инвестиций регионом сегодня становится недооцененная недвижимость на развивающихся рынках. Северная Африка, Южная Америка, страны Карибского бассейна, Азия, Бразилия, Доминиканская Республика, Мексика, Марокко, Египет, Северный Кипр, Индия, Китай - наиболее интересные страны для прироста капитала в недалеком будущем. Это страны, где происходят значительные экономические перемены, где экономика направлена на урбанизацию, где активно осуществляется прогрессивная бюджетная и кредитно-денежная политика.

Привлекательность развивающихся рынков в масштабе мировой экономики способствует дальнейшему расширению и укреплению их позиций на мировом рынке.

Интенсивные темпы экономического развития, увеличение объема иностранных инвестиций, а также увеличение числа отечественных предприятий способствует росту спроса на объекты офисной, промышленной и торговой недвижимости на рынках этих стран. Инвесторам стоит обратить внимание на это явление.

Поскольку новые рынки недвижимости еще недостаточно развиты, доходность объектов недвижимости все еще очень высока. Высокие доходы от капиталовложений в собственность показывают, сколько инвестор готов заплатить в целях получения стабильной прибыли в будущем. Низкая доходность объектов недвижимости говорит о том, что инвесторы готовы заплатить очень высокую цену в расчете на будущую прибыль. По мере развития сектора недвижимости на развивающихся рынках возрастает интерес инвесторов, что приводит к увеличению стоимости объектов недвижимости.

Латинская Америка. Специалисты прогнозируют новые возможности на рынке жилой и офисной недвижимости в Южной и Центральной Америке. Правительства Мексики, Бразилии и Аргентины добились значительного прогресса в урегулировании последствий политического и экономического кризиса. В этих регионах улучшилась не только экономическая ситуация, но и кредитно-денежная политика, направленная на снижение темпов инфляции, в чем достигнуты значительные результаты. В Аргентине в процессе валютного кризиса показатели рынка недвижимости в секторе жилой собственности значительно снизились, поэтому в настоящее время цены на объекты недвижимости весьма привлекательны по сравнению с мировыми показателями. По мере улучшения экономической ситуации в Аргентине будет использован потенциал сектора жилой недвижимости и цены на недвижимость в этом секторе будут расти. В Бразилии и Мексике в настоящее время наблюдается благоприятный момент с точки зрения размера процентных ставок. По мнению специалистов, текущий период является благоприятным для инвестирования на рынках недвижимости в этих регионах, поскольку снижение процентных ставок приведет к уменьшению доходности офисной недвижимости.

Азиатский регион. Экономика региона полностью восстановилась после азиатского кризиса. Ключевыми игроками на этом рынке являются, прежде всего, Китай и Индия.

Производственная отрасль Китая значительно укрепила свои позиции на мировом рынке и динамично развивается во многом благодаря высокому уровню международной конкуренции в регионе. Индия является одной из ведущих мировых стран, предлагающих услуги аутсорсинга, и активно осуществляющих политику привлечения международных инвестиций.

В настоящее время крупные инвесторы во всем мире вместо вопроса «Стоит ли нам инвестировать в Индию?» задают себе вопрос «Можем ли мы позволить себе не инвестировать в Индию?». Специалисты выделяют четыре причины, по которым имеет смысл вкладывать деньги в индийский рынок.

1. Экономический рост. За последние годы Индия стала одним из самых ярких примеров успешного экономического развития в мире. В течение этих лет в Индию инвестировали крупнейшие мировые компании. Достаточно посмотреть на IT-индустрию, чтобы осознать это. Телекоммуникационная отрасль, фармацевтическая промышленность, авиация, розничная торговля, финансовый рынок, рынок недвижимости и туризм также демонстрируют впечатляющий рост. Компания «Мерилл Линч» предсказывает увеличение рынка индийской недвижимости на 700% к 2015 году по сравнению с 2005

годом - с $12 миллиардов до $90 миллиардов.

Рост индийской экономики начался после того, как правительство провело экономические реформы и снизило контроль над внешней торговлей и иностранными инвестициями. Рост ВВП увеличился до 7% в 2003 и 2004 годах и до 9,2% в 2005 и 2006 годах. В эти годы экономика Индии была самой быстрорастущей в мире. Рост ВВП составил 8,5% в 2007 году и 8% в 2008 году. Годы финансовых реформ, инвестиций в инфраструктуру, серьезные иностранные вливания способствовали развитию экономики Индии.

2. Высокий спрос на недвижимость. Продолжительный экономический рост, развитие ипотечного кредитования и увеличение численности среднего класса вызвали повышенный спрос на жилую недвижимость. В настоящее время спрос превышает предложение. Ожидается, что такое положение будет сохраняться, поскольку прогнозируется продолжение экономического роста. Рынок ипотечного кредитования также имеет большой потенциал, что способствует высокому спросу на жилую недвижимость. В Индии очень благоприятная демографическая ситуация. В стране высокий процент молодых людей, и этот процент стабильно повышается. Быстрыми темпами растет процесс урбанизации. Меняются привычки в обществе: «взрослые дети», особенно молодые специалисты в городах, хотят жить отдельно от родителей.

Все это, естественно, отражается на повышении спроса.

3. Бум в розничной торговле. Быстроразвивающийся средний класс вызвал повышение спроса на потребительские товары и быстрое развитие розничной торговли. В свою очередь, развитие розничной торговли и других видов бизнеса вызвало спрос на торговые площади и офисные помещения в городах.

4. Увеличение иностранных инвестиций. После введения изменений в законодательство в феврале 2005 года, разрешивших 100% иностранные инвестиции в строительные проекты, в индийскую недвижимость были инвестированы огромные средства зарубежных инвесторов. Ведущие мировые компании и инвестиционные фонды продолжают вкладывать средства в Индию. В настоящее время жилых и коммерческих объектов высокого качества в центрах крупных городов Индии еще недостаточно, что делает недвижимость очень привлекательной для инвесторов. Крупные корпорации и IT-компании открывают свои представительства в индийских мегаполисах, в связи с чем возникает необходимость в обеспечении их офисами и квартирами для проживания сотрудников.

Нужно сказать, что интенсивное экономическое развитие Китая и Индии оказало благоприятное влияние на экономику других государств этого u1088 региона, в которых не менее активно развивается рынок недвижимости. Положительная динамика экономического развития азиатских стран вызвала значительное увеличение спроса на объекты офисной, коммерческой и промышленной недвижимости. На данный момент инвесторы стремятся использовать возможность и укрепить свои позиции на развивающихся рынках недвижимости в этих регионах, чтобы в будущем получить значительную прибыль и в полной мере использовать потенциал долгосрочных инвестиций.

Хотите инвестировать - думайте на два шага вперед

Покупая зарубежную недвижимость с инвестиционными целями, следует руководствоваться следующими принципами:

• в первую очередь, не рекомендуется покупать несколько объектов только в одной стране или регионе. Лучше раскладывать яйца в разные корзины, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель;
• во-вторых, старайтесь идти против общего течения толпы. Этот принцип используют профессионалы на рынках акций. На эту тему есть известный исторический пример о том, как американский банкир Джон Морган в октябре 1929 года за несколько дней до биржевого краха сумел избавиться от всех акций, которыми владел. Он объяснял потом, что спасти его капиталы от кризиса помог сапожник, чистивший ботинки Моргана и по ходу дела поинтересовавшийся перспективами акций железнодорожной компании, которые он купил. «Когда на рынок приходит чистильщик обуви, профессионалам на нем больше делать нечего», - решил финансист. И не прогадал. Следовать настроениям толпы ни в коем случае нельзя. Поэтому, например, если ваша соседка бабушка Таня объявила, что хочет приобрести квартиру в Болгарии, подумайте: может, это как раз то время, когда лучше продать там свою недвижимость;
• в-третьих, надо обращать внимание на изменение цен на вторичном рынке недвижимости в выбранной вами стране. Часто бывает, что застройщики ежемесячно или ежеквартально поднимают цены на 10-15% на строящуюся недвижимость на новом развивающемся рынке. В конечном итоге по статистике получается, что рынок недвижимости страны вырос на 40%, а на самом деле инвестор не может избавиться от купленной и уже построенной недвижимости по цене ниже рыночной;
• в-четвертых, при вложении средств надо сразу просчитать стратегию выхода, то есть планировать, когда и как продавать свою недвижимость, узнать, есть ли законы, ограничивающие вывоз денежных средств из страны. Уже при покупке недвижимости надо просчитать, какие расходы придется понести при продаже или даже в случае смерти: налог на продажу, налог на прибыль, налог на наследование.

Таким образом, рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент, надо проанализировать тренды на мировых рынках в контексте их влияния на динамику и потенциал роста стоимости объектов недвижимости в разных регионах. Среди доступных и выгодных инвестиционных стратегий не надо ограничиваться только жилой недвижимостью: сегмент коммерческой, торговой недвижимости, сфера туристических объектов также может представлять интерес. Также серьезно следует отнестись к технологии покупки объектов в других странах, оценке рисков и способам их хеджирования и диверсификации, анализу ликвидности объектов и оценке барьеров входа, скрытых издержек и налоговых последствий сделок.