Надежное пристанище мирового капитала

Швейцария - это уникальное сочетание социальной и экономической стабильности, политического нейтралитета, географического положения в центре Европы и высочайшего уровня жизни.

Швейцария по праву считается привлекательной для проживания и инвестиций, являясь  при этом одной из самых закрытых стран для иностранных покупателей недвижимости. Тем не менее, любых инвесторов здесь интересует не столько прибыль, сколько надежное размещение средств и их разумное преумножение, что гарантируется стабильностью швейцарской экономики.

Московское консультационно-аналитическое агентство недвижимости AVC Real Estate и Вероника Хаджи - специально для «Курсивъ-Недвижимость»

Инвестиционная привлекательность

Стабильное и долгосрочное капиталовложение, значительная прибыль, не зависящая от экономической ситуации и динамики фондового рынка, получение долговременной прибыли по инвестициям, низкие налоги либо их полное отсутствие на наследство и на дарение; стабильные политические отношения; полная конфиденциальность, юридическая защищенность, стабильная валюта, никакого снижения стоимости, надежное страхование для вкладчика капитала и его семьи - неполный перечень причин, почему инвестиционная привлекательность Швейцарии не вызывает сомнений.

Стабильность и защищенность

Инфляция в Швейцарии составляет менее 1%. Цюрих и Женева занимают первое и второе места в отчете Mercer 2007 Quality of Living Survey в списке городов с самым высоким уровнем жизни.

Имущество инвестора здесь остается абсолютно защищенным и неприкосновенным вне зависимости от того, является ли этот инвестор иностранцем или гражданином страны. В Швейцарии никогда не существовало законов вроде американского Enemy Act, согласно которому правительство США оставляет за собой право блокировать имущество иностранца в случае, если американское государство находится в состоянии конфликта с его страной.

Напротив, даже во времена политических кризисов и мировых войн Швейцария сохраняла нейтралитет по отношению к зарубежным собственникам, и такая политика всегда поддерживалась государством. Как следствие, страна прочно закрепила за собой имидж «надежного пристанища мирового капитала» даже в условиях международных конфликтов.

Банковская система Швейцарии издавна ассоциируется с надежностью, конфиденциальностью и профессионализмом. После второй мировой войны в Швейцарии не было ни одного случая банкротства.

Низкое налогообложение

Другим важным фактором для инвесторов в Швейцарии является низкое налогообложение прибыли предприятий. Известно, что Швейцария состоит из 26 кантонов - малых суверенных образований, в каждом из которых свое налоговое законодательство.

Практически все кантоны готовы предложить пакет льгот компаниям, которые могут обеспечить инвестиционный поток в страну и организовать новые рабочие места.

Налоговое законодательство построено таким образом, что конфедерация, кантоны и муниципальные структуры не мешают друг другу, но и не перегружают налогоплательщиков излишними обязательствами.

Общая сумма налога для юридического лица не превышает, как правило, 25%.

Наиболее привлекательными с точки зрения налогообложения можно считать Цюрих, Лозанну, Женеву, Цуг, Базель и ряд других городов.

Выбрав Швейцарию местом размещения своих средств, инвестор экономически выигрывает от более выгодных по сравнению с другими европейскими регионами условий налогообложения в Швейцарии.

Обзор рынка недвижимости

B настоящее время объем швейцарского рынка недвижимости составляет около 3 миллиардов швейцарских франков. 20% от всей недвижимости приходится на долю офисов и индустриальных зданий, 40% - на долю недвижимости разного назначения и оставшиеся 40% - на долю многоквартирных домов. При этом крупные инвестиционныe фонды, пенcиoнные фонды и страховые компании инвестируют, как правило, в крупные объекты недвижимости (стоимостью более 50 миллионов швейцарских франков), составляя значительную долю рынка.

Традиционно на швейцарском рынке недвижимости не наблюдается существенных ценовых изменений. На протяжении десятилетий крупные инвестиции государственных организаций не позволяли ценам на недвижимость повышаться. Свое слово в этом сказало и законодательство Швейцарии, запрещающее перепродажу жилых объектов в течение 5 - 10 лет (правда, отметим, что в сфере коммерческой недвижимости никаких ограничений по срокам перепродажи нет). Таким образом, значительные ценовые изменения на рынке швейцарской недвижимости, возникающие, как правило, вследствие чрезмерной спекуляции, недопустимы.

Разрешение на покупку определяет центральное правительство и местные власти. Для каждого из кантонов федеральные власти устанавливают квоты предела продаж: одним больше, другим меньше. От местных администраций зависят и другие важные для иностранного покупателя вещи: размер налогов, виды разрешенного к продаже жилья, возможность извлекать из собственности доход и, главное, границы курортных территорий.

Годовая квота впервые выдаваемых разрешений по кантонам: Цюрих - 352, Берн - 236, Женева - 248, Во - 325. Всего по Швейцарии - 4000. Отчетный период по выдаче разрешений: с 1 ноября по 31 октября. Поэтому лучше всего планировать оформление документов на ноябрь-декабрь.

Надо отметить, что желающим вкладывать средства в надежную швейцарскую недвижимость, нужно быть готовыми к «разборчивости», «придирчивости» местного законодательства и к прохождению жесткой процедуры натурализации: власти Швейцарии не гонятся за крупными инвестициями и могут себе позволить отсеивать ненужных им покупателей.

Ограничения для иностранцев

На территории Швейцарии действует закон lex Friedrich об ограничении приобретения земельных участков иностранцами-нерезидентами. Он распространяется только на жилую недвижимость. Например, иностранец может приобрести не более 200 кв. м жилой площади и не более 1000 кв. м земельного участка. Ограничения есть и по срокам перепродажи: как уже говорилось, не ранее 5 или 10 лет во избежание спекуляций на рынке. Правда, может быть сделано исключение, если собственник докажет, что у него, например, ухудшилось состояние здоровья или он попал в трудную финансовую ситуацию, и что это произошло после покупки недвижимости.

Считается недействительной и расторгается сделка, при которой граждане Швейцарии от своего имени приобретают недвижимость для иностранца. Однако существует тенденция к смягчению законодательных барьеров. В скором будущем закон должен быть изменен, и граждане других стран смогут практически свободно покупать недвижимость в Швейцарии.

Кроме того, иностранцу разрешено приобретать жилую недвижимость только на физическое лицо. Покупка недвижимости на компанию, более трети долей которой принадлежат иностранному лицу, фактически приравнивается к покупке иностранным физическим лицом.

В кантонах Цюрих и Женева продажа жилой недвижимости не разрешена.

Коммерческая недвижимость

Покупка

Приобретать коммерческую недвижимость в Швейцарии разрешено как иностранным юридическим, так и физическим лицам, которые обязаны получить официальное разрешение швейцарских властей и дать подтверждение, что будут отчитываться о купленном объекте перед соответствующими финансовыми органами. Покупатель также вносит нотариальные пошлины на получение швейцарского налогового номера на имущество, несет расходы по занесению его в реестр прав собственников и платит комиссионные.

Широко практикуется оформление сделок на оффшорные компании, если покупатель не хочет вносить свои данные в реестр. Иногда такой вариант помогает сэкономить и на налогах, например, если объект приобретается у оффшорной компании путем передачи ее акций. Если стоимость коммерческих объектов составляет от $600 тыс. до $15 млн., то понятно, что суммы экономятся существенные. Налог на покупку недвижимости в Швейцарии составляет от 2% до 5%.

Доходность

Преимущество инвестиций в коммерческую недвижимость - это минимальный риск и гарантированная доходность. Предложений много: офисные, торговые, складские, производственные помещения. Как правило, инвестору важна окупаемость и назначение объекта недвижимости. Стоимость арендной платы для офисных помещений, в зависимости от региона, начинается от 700-1000 euro за кв. м в год. Проще рассматривать здания, которые полностью сданы в аренду и приносят постоянный доход.

Рынок объектов коммерческой недвижимости стоимостью от 5 до 20 млн. швейцарских франков (3-12 млн еuro) особенно интересен для частных иностранных инвесторов. В Швейцарии средняя доходность от объектов коммерческой недвижимости -6-7%. В Цюрихе и Женеве из-за повышенного спроса доходность в среднем на 1,5-2% ниже, чем в других регионах. Можно найти объект с чистой доходностью до 10%. Но не в Цюрихе и не в Женеве, а в центральной Швейцарии.

Стоит заметить, что коммерческая недвижимость в Швейцарии - это гарантированный доход в долгосрочной перспективе. Договоры аренды в Швейцарии заключаются, как правило, на пять лет с возможностью продления на такой же срок. И очень часто арендаторы - банк, университет, магазин или производственная компания снимают площади на достаточно длительное время. Арендатор и арендодатель хорошо защищены законом. Если арендатор захочет выехать из объекта, он должен предупредить об этом за полгода-год. В Швейцарии все отношения в бизнесе построены на долгосрочной перспективе, что является основой стабильности. Например, если индекс цен увеличится (это может случиться под воздействием роста цен на нефть), то ставка арендной платы также пропорционально возрастет.

Согласно исследованиям швейцарского рынка недвижимости, за последние 10 лет средний уровень брутто-доходности (арендная плата - к рыночной стоимости объекта) по объектам недвижимости вырос с 5,3 до 6,8%. Для сравнения: до 1998 года за счет снижения цен на коммерческую недвижимость показатель брутто-доходности был близок к 7,4%. Стоит отметить, что большую роль в оценке уровня доходности играют региональные различия в Швейцарии. К тому же высококлассное местоположение объектов даже в этой стране представлено в ограниченном количестве.

Например, Цюрих как всемирно известный финансовый центр страны, привлекает большое число инвесторов, что приводит к тому, что брутто-доходность здесь, как правило, на 1,5-2,0% ниже, чем в других регионах Швейцарии. А малоизвестный на мировом рынке инвестиций регион Лозанны кантона Ват (Vaadt) во французской Швейцарии является одним из центров производства часов и активно развивается в течение последних 5-10 лет.

Несмотря на благоприятную экономическую ситуацию, данный регион до сих пор недооценивался иностранными инвесторами. Тем не менее, доходность в размере 6,8-9,0% (в среднем 7,9%) здесь вполне возможна.

Что касается офисных помещений, то после значительного спада спроса среди арендаторов в 2001-2003 годах с 2004 года потребность рынка в офисах стала вновь стабильно увеличиваться. Сейчас общая площадь офисных помещений составляет свыше 56 миллионов квадратных метров. Большая их часть сконцентрирована в городах Цюрих, Берн, Женева, Лозанна, а также на северо-востоке страны в немецкой Швейцарии.

Одним из наиболее перспективных с этой точки зрения считается город Фрибург (французскаяШвейцария). Данный регион привлекает такие всемирно известные компании, как Cartier, Wella и Michelin, предоставляя предприятиям более выгодные условия налогообложения, чем в Цюрихе. Кантон Фрибург имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений.

В Цюрихе наблюдается самый высокий показатель пустующих офисных помещений. В 2005 году он достиг своего максимального с 1997 года уровня и составил 350 000 м2. Объекты недвижимости с офисными помещениями предлагаются, как правило, функционирующие. Брутто-доходность по ним может составлять от 5,5% до 9%.

Гостиничный бизнес составляет основу швейцарского туризма. Ежегодно посетителями швейцарских гостиниц становятся 35 миллионов швейцарцев и более 28 миллионов гостей из других стран мира. Из них около 40% - туристы из Германии, 8% - из Нидерландов и Великобритании, 7% - из США, Канады, Бразилии и азиатских стран. По статистике, 80% всех клиентов швейцарских отелей - это европейцы. В Швейцарии есть два «высоких» сезона: зима и лето. В эти периоды гостиницы заполняются практически на все 100% не только благодаря иностранным туристам, но особенно швейцарским семьям, приезжающим на отдых с детьми.

Самыми популярными регионами с точки зрения субъектов гостиничного бизнеса являются французская Швейцария, Берн, а также юго-восточный альпийский регион немецкой Швейцарии. Наиболее востребованы и хорошо заполняются гостиницы, расположенные в непосредственной близости от горнолыжных курортов или живописных озер. Структура доходов отелей категории 4* и 5* в среднем такова: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% - собственно гостиничные услуги, 5% - дополнительные виды сервиса.

Доходность гостиниц категории 3* и 2* обеспечивается в основном за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода). Что касается расходов, то в Швейцарии довольно дорогая рабочая сила, поэтому на оплату услуг персонала приходится до 40% всех затрат. В этом причина того, что многие гостиницы сокращают издержки, привлекая иностранный персонал.

Визы

Имея недвижимость в Швейцарии, иностранец получает мультивизу сроком на 1 год, по которой можно находиться на территории Швейцарии 90-120 дней в году. Вы будете иметь возможность в любой момент приехать в страну со всей семьей. Кроме того, находясь в Швейцарии, можно поехать в любую точку Европу. Например, на поезде или на машине всего 3 часа до Милана, 4 - до Парижа, 9 часов до Брюсселя.

Особого упоминания заслуживает тот факт, что при покупке гостиницы в Швейцарии иностранному покупателю и членам его семьи иногда предоставляется вид на жительство.

Это ценно само по себе, поскольку обычно покупка недвижимости и получение вида на жительство в Швейцарии никак между собой не связаны.

Вид на жительство

Получить вид на жительство в этой прекрасной во всех отношениях стране не так уж и просто. Швейцарское законодательство предусматривает возможность выдачи разрешения на пребывание в Швейцарии только при наличии важных экономических, культурных и социальных оснований. Повторюсь, в Швейцарии покупка недвижимости не дает права или основания для получения вида на жительство. Но вид на жительство можно получить, например, открыв в Швейцарии компанию или купив готовый бизнес.

Стоит отметить, что получение ВНЖ - очень индивидуальный процесс, требующий серьезных инвестиционных вложений и основанный на тесной работе с юристами. Тем не менее, в последнее время он интересует многих все больше и больше.

Получить вид на жительство могут либо инвесторы, имеющие доходный бизнес на территории данного кантона, приносящий кантону прибыль в виде налогов, либо богатые граждане старше 55 лет, готовые отчислять налоги с дохода, о чем мы расскажем ниже.

Важно, что при получении соискателем вида на жительство это разрешение в полной мере распространяется на членов его семьи.

Сначала присваивается вид на жительство категории «В», ограничениями для которого является отсутствие у его обладателя выборных прав и права работать по найму. Через 10 лет соискатель и члены его семьи могут получить более приближенную к правам граждан Швейцарии категорию «С», через 12 лет - претендовать уже на гражданство Швейцарии.

При получении швейцарского гражданства часто оказывается возможным сохранить второе гражданство и паспорт. Это зависит как от законодательства Швейцарии, так и от законов вашей страны. Швейцарское законодательство предусматривает два типа разрешений, которые обычно называют видом на жительство: это разрешение на пребывание в стране и работу, и разрешение на поселение.

Еще один путь для получения ВНЖ имеет отношение к людям старше 55 лет, способным доказать либо наличие постоянного ежегодного дохода (не менее 100000 швейцарских франков), либо обладание капиталом в размере не менее 1 миллиона швейцарских франков.

В этом случае решение о выдаче ВНЖ без права работы тоже принимается на основании «налогового соглашения» с кантоном, выдающим ВНЖ.