Насколько привлекательна сейчас недвижимость Болгарии?

В течение последних пяти лет Болгария была самой популярной страной для вложения средств в недвижимость среди восточноевропейских государств. Невысокие по сравнению с центральной Европой цены, возможность стабильного прироста капиталовложений на 25-30% в год, красота и многообразие природы, богатое культурное наследие, благоприятные условия для развития туризма привлекли покупателей недвижимости из разных стран, особенно из Великобритании.

Однако, в последнее время, эксперты не так единодушны в мнении о целесообразности приобретения недвижимости в Болгарии, как это было раньше:

• замедлился рост цен
• жилая недвижимость стала менее прибыльной
• снизился доход от сдачи в аренду
• общее количество продаж уменьшилось

По данным болгарских агентств недвижимости, в последнее время инвесторы из Великобритании начали терять интерес к недвижимости в Болгарии. Количество новых покупателей уменьшилось. Некоторые эксперты даже утверждают, что почти 50% инвесторов из Великобритании, купивших недвижимость в Болгарии 4 года назад, сейчас стараются продать ее и перейти на новые, более прибыльные рынки.

По данным одного из агентств недвижимости, находящегося в Софии, после начала ипотечного кризиса в Америке резко снизилось приобретение болгарской недвижимости в ценовом диапазоне 45.000-90.000 долларов покупателями из Великобритании.

По словам представителя другого софийского агентства, в январе 2008 года на горнолыжном курорте в Банско это агентство продало только 30 апартаментов, и все покупатели были из России и Греции, тогда как два года назад это агентство продавало по 500 апартаментов в месяц покупателям из Великобритании.

К тому же, строительство новых объектов недвижимости продолжается в Болгарии высокими темпами, поэтому предложение превышает спрос.

Фирмы-застройщики в Банско предлагают скидки в 8-12% для объектов на стадии завершения. Цены на новые апартаменты на курорте «Солнечный берег» снизились на 7-8%.

Возможно, бум, связанный с недвижимостью для отдыха, в Болгарии закончился.

Замедление развития рынка недвижимости в Болгарии связано как с мировым финансовым кризисом, так и с внутренними проблемами.

В настоящее время из-за повышения потребительского спроса Болгария импортирует больше товаров, чем экспортирует, что вызывает дефицит платежного баланса страны и тревогу в отношении благополучного развития экономики. Экономика Болгарии существенно зависит от прямых зарубежных инвестиций. Но если ситуация с кредитами в мире ухудшится, инвестиции в болгарскую недвижимость могут уменьшиться, а это может негативно повлиять на развитие экономики страны в целом.

Специалисты обращают внимание на то, что, хотя в центральной и восточной Европе не предвидятся серьезные потрясения на рынках недвижимости, в связи с ситуацией на мировых рынках недвижимости риски возрастают.

Если посмотреть на рынок недвижимости Болгарии с точки зрения цикличности, то можно заметить, что, хотя цены на недвижимость в Болгарии не так высоки, как в центральной Европе, рынок болгарской недвижимости выглядит переоцененным. Существует несколько индикаторов для оценки рынка недвижимости.

Один из них - это отношение годового дохода от сдачи в аренду к цене недвижимости. История рынка недвижимости показывает, что на рынке со справедливыми ценами это соотношение находится в пределах 5-8%. На недооцененном рынке оно выше 8%, а не переоцененном - ниже 5%. В настоящее время в Болгарии доход от сдачи в аренду в среднем составляет 3-4%. Такое значение указывает на переоцененность рынка недвижимости и наличие «пузыря».

Второй индикатор - это отношение цены недвижимости к годовому доходу семьи. Он показывает, сколько годовых доходов семьи необходимо, чтобы купить дом. В соответствии с практическим правилом, один годовой доход означает недооцененный рынок, два - справедливо оцененный рынок, и три - переоцененный. В настоящее время этот показатель во многих районах Болгарии составляет 7-9, что уже указывает на переоцененность рынка.

Не все аналитики в области недвижимости признают важность этих показателей. Хотя многие из них отмечают тот факт, что доход от сдачи в аренду стал меньше, чем проценты по банковским вкладам.

Кроме того, необходимо обратить внимание на то, что по оценке государственных контролирующих организаций в Болгарии около 25% объектов недвижимости построен без соответствующего разрешения.

Но в то же время, как одни специалисты предостерегают инвесторов от покупки недвижимости в Болгарии, другие имеют более оптимистическую точку зрения.

По мнению некоторых болгарских, сложившаяся ситуация на рынке означает только то, что инвесторы должны перейти от краткосрочных вложений к долгосрочным. Также они рекомендуют инвесторам обратить внимание на коммерческую недвижимость, которая может давать от 7 до 9% прибыли в год.

Представители банковского сектора Болгарии также утверждают, что в долгосрочной перспективе есть потенциал для роста многих секторов рынка недвижимости. Они объясняют это тем, что экономические модели развития Болгарии отличаются от западных, и поэтому у Болгарии есть возможность избежать серьезного влияния экономического спада в ведущих западных странах.

Разумная макроэкономическая политик и тщательный контроль в секторе ипотечных кредитов могут предотвратить отклонения от положительного развития.

Позитивные изменения в спросе на недвижимость наиболее вероятны в городах: София, Пловдив, Бургас, Плевен и Видин - из-за развития транспортных коридоров для стран Евросоюза. Инвестиции в недвижимость этих городов могут быть выгодны в долгосрочной перспективе.

Болгария остается привлекательной страной для туристов. Поля для гольфа, морские и горнолыжные курорты, приемлемые цены привлекают туристов из разных стран в течение всего года.

Хотя интерес британских покупателей к болгарской недвижимости уменьшился, покупатели из России продолжают активно ее приобретать.

В соответствии с  информацией болгарских риэлторов за последние полгода 60% объектов были приобретены покупателями  из России, 10%- из Греции и Польши и 30% - из Великобритании.

В Болгарии прекрасные условия для семейного отдыха, а географическая близость и близость языка очень привлекательны для граждан России.

Инвесторы, предполагающие приобретение недвижимости в Болгарии, должны ясно понимать возможности таких инвестиций. Эксперты советуют инвесторам не инвестировать средства в болгарскую недвижимость в расчете на быстрое получение прибыли. В настоящее время покупать болгарскую недвижимость имеет смысл только в долгосрочной перспективе. При этом необходимо тщательно выбирать агентство недвижимости и пользоваться услугами независимых консультантов.