Недвижимость, которая сама себя выкупает

Рынки зарубежной недвижимости предлагают покупателям разнообразные схемы покупки. Некоторые из них позволяют стать владельцем жилья на курорте всего за десятую часть стоимости объекта.

В дополнение покупатель получает перспективу стабильного дохода, европейскую кредитную историю и другие приятные возможности. Называется такая схема leaseback, и придумали ее во Франции.

В семидесятые годы прошлого века французское правительство столкнулась с необходимостью развития внутреннего туризма при нехватке туристической инфраструктуры-в первую очередь, отелей. «Изначально эта схема была призвана стимулировать развитие новых курортных районов. Суть leaseback с того времени не претерпела существенных изменений: оплатив минимальный первоначальный взнос и получив одобрение на ипотечный кредит (до 90% от стоимости объекта), покупатель становится владельцем недвижимости с ограниченным правом ее использования. По окончании срока договора ограничения снимаются, и собственность полностью переходит к владельцу»,-рассказывает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank.

На практике это происходит следующим образом. Девелопер, получив разрешение на строительство, разрабатывает проект нового комплекса и выставляет апартаменты (виллы, таунхаусы) на продажу. Покупатель заключает договор leaseback. В течение срока дейст­вия этого договора (5-15 лет) право владельца пользоваться объектом ограничено несколькими неделями в году. Все остальное время апартаменты подлежат сдаче в аренду через управляющую компанию (УК). Доход от аренды, как правило, оговаривается сразу же и фиксируется на весь срок. Вся прибыль, полученная сверх оговоренной суммы, идет на счет управляющей компании. Поскольку арендные ставки на рынке растут, а доход владельца зафиксирован, прибыль УК увеличивается.

Несколько недель в году (обычно от двух до четырех) владелец может пользоваться апартаментами по своему усмотрению: приезжать на отдых или передавать ключи друзьям и родст­венникам. Когда срок действия договора истекает, жилье полностью переходит в распоряжение собственника-уже без каких-либо ограничений. Он может продолжать сдавать недвижимость в наем через УК, найти арендаторов самостоятельно или поселиться там на постоянной основе. «Дополнительную прибыль может принести рост стоимости объекта, так как эта схема интегрируется в курорты. А они со временем обрастают инфраструктурой, приобретают имя и завоевывают себе место на рынке»,-отмечает Елена Юргенева.

Сроки договоров могут быть самыми разными: от 5 до 25 лет. Хотя, по оценкам специалистов, чаще речь идет о leaseback на 10-15 лет. В течение всего этого срока заботы о содержании объекта (ремонте, уборке, меблировке и т. п.) лежат исключительно на управляющей компании.

В большинстве случаев покупки по схеме leaseback совершаются с привлечением ипотечного кредита. Покупатель в этом случае оплачивает из своего кармана только часть стоимости апартаментов, а остаток покрывается заемными средствами. «Раньше банки выдавали кредиты на сумму 70-90% от суммы сделки, а сейчас кредитуют не более чем на 50-70%. То есть первый платеж составляет 30-50%. В таких странах, как Турция, Испания, Швейцария, Австрия изредка можно встретить объекты с первоначальным взносом в 10-20%»,-замечает Юлия Тишкова, консультант по зарубежной недвижимости компании AVC Real Estate.

Особенности и отличия

На первый взгляд, схема leaseback очень напоминает гарантированную аренду (rental guarantee) или печально известную систему таймшера (time share). Однако различий здесь больше, чем сходства.

В первую очередь отметим, что leaseback существует при поддержке государства. Эта схема действует на тех проектах, которые одобрены властями, где просчитаны будущие туристические потоки и сделан вывод о целесообразности строительства. «Как правило, даже земля под такие проекты выделяется бесплатно или на очень льготных условиях, потому что правительство заинтересовано в строительстве этих комплексов»,-замечает Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills.

По этой же причине покупатели недвижимости по схеме leaseback во Франции получают ряд бонусов-в качестве стимула. Один из основных-освобождение от уплаты НДС, которым облагаются все приобретаемое жилье в новостройке. А это весьма существенная сумма-19,7% от стоимости объекта. «Также для инвестора при покупке недвижимости уменьшаются расходы на оплату нотариальных услуг: покупателю придется заплатить не 8%, как обычно, а около 3,5%. Однако если нерезидентам при покупке недвижимости по данной схеме «прощается» только НДС, то для резидентов в дополнение к прочему снижается ежегодный налог на имущество»,-дополняет Юлия Тишкова.

Кроме того, участники схемы получают государственные гарантии безопасности. По словам Игоря Индриксонса, во Франции каждый такой объект имеет государственную страховку. Это означает, что в случае банкротства застройщика государство само будет искать компанию, которая сможет завершить проект и выполнить все обязательства. И пока там нет ни одного примера недостроенного объекта.

Когда готовый объект переходит к управляющей компании, она также в обязательном порядке оформляет страховку на случай своего возможного банкротства. И если даже такое случится, для владельцев недвижимости ничего не изменится. Предусмотренные договором доходы будут поступать в прежнем размере, просто в течение «переходного периода» их будет выплачивать страховая компания. Инвесторы не пострадают и в том случае, если в какой-то сезон компании не удастся найти нужное количество арендаторов. При неудачах управления оговоренный денежный поток не прервется до окончания срока leaseback. «Кроме того, преимуществом leaseback перед time share является то, что в схеме leaseback покупатель сразу становится единственным владельцем объекта недвижимости, тогда как по схеме time share у одного объекта есть множество совладельцев, делящих его по времени»,-добавляет Елена Юргенева. И, как уже говорилось, по окончании срока действия договора покупатель не лишается права на объект, а наоборот-обретает его в полной мере.

Помимо Франции, такая схема применяется на рынках Германии, Австрии и США. Но, к сожалению, не везде есть те же приятные бонусы, как во Франции. В других странах, как правило, сроки leaseback короче, а гарантированный доход-меньше. Все дело в том, что лишь во Франции в схеме активно участвует государство. Выходит, что в других странах leaseback, по сути, почти идентичен «гарантированной аренде».

На ипотечных рельсах

О выгодах и рисках leaseback можно говорить только применительно к конкретной стране и конкретному проекту. Так, одно из условий, от которых зависит привлекательность схемы,-это возможность оформить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Во Франции большая часть сделок leaseback проходит именно с использованием кредита. Игорь Индриксонс говорит, что все их русские клиенты приобретали недвижимость по схеме leaseback с участием ипотечных денег. «Только в этом случае покупка имеет инвестиционный смысл. Поскольку именно ипотека обеспечивает самоокупаемость проекта»,-объясняет эксперт.

Разумеется, чтобы схема была выгодной для покупателя, необходимо совпадение двух основных условий. Во-первых, гарантированная доходность должна превышать процент по ипотеке. Во-вторых, срок leaseback должен соответствовать длине кредита.

Такие условия предлагались, например, на одном из появившихся на российском рынке осенью 2009 г. проектов на юге Франции. Договор leaseback здесь заключался на 25 лет. Покупателю предлагалось внести всего 10% от стоимости, оформив на остальную сумму кредит в банке под 5% годовых. При этом гарантированный рентный доход составлял 7%.

Другой пример-гостиница класса 4* на горнолыжном курорте в провинции Савойя (Savoie), где по схеме leaseback девелопер предлагал доход от аренды 5% плюс дополнительный летний доход в первые 6 лет (до 7,5%). То есть такой объект тоже может окупить себя сам.

Но на самом деле подобные предложения встречаются довольно редко. В целом, процент­ная ставка по кредиту в европейских банках варьируется от 3 до 5%. Причем если вы хотите установить фиксированный процент на весь срок, ставка будет выше-от 5%. Если же вы оформляете ставку с плавающим процентом, который сегодня составляет примерно 3%, то рискуете через несколько лет получить повышенный платеж.

Доходность аренды в Европе колеблется от 4 до 7%. Но очень часто при договорах гарантированной аренды управляющая компания предлагает прибыль ниже среднерыночной. Так что, если предлагаемая вам доходность составит 5%, а процентная ставка-6%, вам придется доплачивать за объект из своего кармана.

Но это не означает, что в большинстве случаев leaseback с использованием кредита невыгоден. «При желании почти любой проект можно сделать самоокупаемым. Вопрос лишь в том, сколько своих денег вы можете в него вложить. Если вы берете кредит только на 50% от стоимости проекта, то платежи по нему вполне будут покрываться среднеевропейским доходом от аренды»,-рассуждает Игорь Инд­риксонс.

Популярность в узких кругах

Разумеется, схема leaseback-не для тех покупателей зарубежного жилья, кто может вальяжно перелистывать каталоги недвижимости на Лазурном Берегу и в центре Лондона. «Клиенты компании Knight Frank, специализирующейся на элитном сегменте рынка недвижимости, почти никогда не прибегают к подобным схемам. Дело в том, что и leaseback, и time share, предполагая определенную экономию средств клиента, в то же время накладывают на него ряд дополнительных обязательств и ограничений. Мы изучали договоры по приобретению подобной собственности, и, как правило, они очень сильно ограничивают владельца и в выборе времени, и в других деталях. Наши клиенты этого не любят»,-рассказывает Елена Юргенева.

Также leaseback мало интересен тем, кто покупает жилье за границей, чтобы проводить там несколько месяцев в году или отправлять туда на лето семью. Зато он может заинтересовать тех, кто ограничен в свободных средствах, но хочет иметь собственное курортное жилье для кратковременного отдыха в хорошем месте. Жилые комплексы во Франции, продающиеся по системе leaseback, в большинстве своем гораздо лучшего качества, чем жилье, которое за эти же деньги будет доступно покупателю на дешевых рынках Болгарии и Египта. Кроме того, такая схема интересна практичным людям, заинтересованным в долговременных и надежных инвестициях. И таких уже немало.

По словам Игоря Индриксонса, уже упоминавшийся южнофранцузский проект вызывал настоящий ажиотаж. «Я впервые в жизни видел, как в агентство недвижимости стоит настоящая живая очередь. Люди расхватали все объекты мгновенно. Более того, многие заранее вносили депозит, когда еще не было предложения, и ждали, пока поступят новые варианты. Я сам не ожидал, что проект будет пользоваться таким бешеным спросом. Очевидно, покупатели поняли, что это безопасно и выгодно. А как показывает опыт, сегодня инвесторы на рынке недвижимости больше заинтересованы в стабильности вложений, чем в доходности»,-комментирует эксперт.

Статистика показывает, что на французском рынке leaseback и после кризиса продолжает оставаться одной из наиболее распространенных схем продажи недвижимости. По данным AVC Real Estate, за 2009 г. 65,5% объектов во Франции были проданы по схеме leaseback. Из них 35,0%-на Лазурном Берегу, 6,2%-в Бургундии, 4,3%-в Шампани, 20,0%-на альпийских горнолыжных курортах.

Например, вы приобретаете апартаменты стоимостью €300 тыс. с первоначальным взносом 10%. На оставшуюся сумму оформляется ипотечный кредит. В случае если ставка по кредиту составит 5%, а гарантированная доходность-6%, доход с ваших апартаментов будет покрывать платежи по кредиту. Причем вам даже не придется возиться с денежными переводами: арендная плата будет автоматически перечисляться в банк на погашение кредита. Таким образом, вложив в проект всего €30 тыс., вы через определенный срок получаете в собственность недвижимость стоимостью €300 тыс. К тому же со временем ликвидные объекты только прибавляют в цене.

Рамки для владельца

Конечно, leaseback-не идеальная схема, и свои недостатки у нее имеются.

Во-первых, вы не можете пользоваться своей недвижимостью в любое удобное для вас время. Как правило, чем выгоднее условия аренды по договору, тем более жестко ограничено количество дней для отдыха.

Так, для владельца может оказаться невозможным использовать объект в сезон и в праздничные дни, либо количество дней, отведенных на это время, будет минимальным.

Кроме того, есть свои сложности с выходом из проекта. Теоретически, владелец в любой момент по своему желанию может выйти из leaseback. «Хозяин может либо продать собственность, либо прекратить договор аренды с управляющей компанией. При этом необходимо, чтобы покупатель оставался в системе leaseback. В этом случае бывший владелец получает все затраченные деньги и не несет никаких потерь.

Если же покупатель не хочет перезаключать договор с управляющей компанией, бывший владелец при выходе из проекта возмещает государству «прощенный» НДС. В принципе, и та и другая схема до кризиса работали успешно»,-комментируют специалисты компании Paul's Yard. Тем не менее, на их взгляд, сейчас популярность таких схем упала, и найти покупателя, чтобы перепродать ему свой объект, не так-то просто.

Франция всегда считалась у российских покупателей страной «не для всех»-тем интереснее варианты, позволяющие стать владельцем французской недвижимости за скромные деньги.

Анна Ангарская