Плата за собственность

Собственность - это не только радость обладания, но и серьезная ответственность. Приобретая недвижимость за границей, вы приобретаете также многочисленные обязанности. Это необходимость платить налоги, вносить коммунальные платежи и нести другие расходы. Правда, в большинстве стран, которые пользуются популярностью у граждан России, некоторые траты можно уменьшить.

Болгария: дешево и вольготно

Болгария привлекает российских покупателей в первую очередь своей дешевизной. Цены на жилье здесь самые низкие в Европе, и соперничать с ним по доступности может только Египет. Стоимость жизни невысока и позволяет даже российским пенсионерам чувствовать себя вполне комфортно.

Налоги здесь также достаточно щадящие. Так, при покупке недвижимости покупатель должен будет заплатить муниципальный налог (2% от стоимости объекта), оплатить услуги нотариуса (0,1-1,5% от суммы сделки) и сделать регистрационный взнос (плата за регистрацию права собственности - 0,1%). Однако расходы покупателя значительно вырастут, если выяснится, что в цену приобретаемой недвижимости не был по умолчанию включен НДС. «Нормальная практика - когда НДС и другие основные налоги уже заложены в стоимость продаваемого объекта. Тогда покупатель сразу видит, какую сумму ему придется уплатить, и никаких сюрпризов в этом плане не предвидится. Однако сейчас, когда ситуация на рынке сложная, продавцы занижают стоимость недвижимости. В том числе и за счет того, что указывают цену без учета налогов», - рассказывает руководитель направления зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» Юлия Титова. Поскольку НДС в Болгарии составляет 20% от стоимости объекта, неожиданность может оказаться весьма неприятной. Так, если квартира продается за €30 тыс., то в действительности за нее, скорее всего, придется уплатить как минимум €36 тыс. А с учетом других налогов - все €40 тыс. Как говорит Юлия Титова, такие случаи уже бывали: покупатели из России, польстившись на болгарские цены, выходили на рынок с небольшими деньгами, и потом оказывалось, что такие расходы им не по карману.

Впрочем, сумму налогов можно при желании и достаточной смелости уменьшить. «Так, например, в Болгарии и Турции широко распространен следующий трюк: в нотариальном акте указывается не реальная, а оценочная стоимость недвижимости (аналог российской стоимости БТИ), с которой платятся налоги», - рассказывает Юлия Титова. Справедливости ради следует заметить, что разница между этими ценами редко составляет больше 10%.

Налог на владение собственностью (его придется платить ежегодно) составляет 0,15% от стоимости объекта, которую определяет налоговая служба.

Зато в Болгарии одна из наиболее низких ставок налога на прибыль с аренды среди европейских стран - всего 10%. Правда, и сдать квартиру в аренду здесь сегодня довольно сложно: слишком большая конкуренция.

Кипр: делимся с ближними

Кипрский рынок давно облюбован российскими покупателями жилья. Этому способствует отличный климат, простота получения визы, а также отлаженный механизм проведения сделок.

При покупке недвижимости на острове в обязательном порядке уплачиваются гербовый сбор и налог на регистрацию собственности на имя покупателя. «Оба налога прогрессивные. Гербовый сбор выплачивается при подписании контракта купли-продажи для легализации приобретения недвижимости в Департаменте внутренних налогов (Inland Revenue Department). Он составляет 0,15% от стоимости объекта, если стоимость недвижимости не превышает €170 860 и 0,20% от суммы, превышающей €170 860», - рассказывает менеджер-консультант по зарубежной недвижимости компании Green­­field Property International Варвара Митрохина.

При заключении самой сделки покупателю придется еще оплатить получение разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости - примерно €250-300. «Ставка НДС на Кипре составляет 15%. Но если строительство объекта было начато до 1 января 2006 г., его покупка НДС не облагается», - добавляет Юлия Тишкова из компании AVC Real Estate.

Налог на регистрацию собственности на имя покупателя - другими словами, получение титула - уплачивается в Земельный Департамент. Размер этой выплаты также зависит от рыночной стоимости покупки. При цене жилья до €85 430 он составит 3%, при сделках на сумму от €85 431 до €170 860 - 5%, от €170 861 и выше - 8%. Пусть вас не удивляют некруглые суммы - шкала была установлена еще до введения на Кипре единой евровалюты и раньше номинировалась в кипрских фунтах.

По словам Юлии Титовой, на Кипре не редкость, что покупатель ради экономии отказывается от оформления титула. В этом случае налог не выплачивается. А на руках владельца остается просто заверенный Земельным Департаментом договор.

Варвара Митрохина объясняет это тем, что на только что построенную недвижимость титул оформляется несколько лет (от 3 до 5). А само получение титула для многих покупателей не является необходимостью, так как уже после заключения договора с компанией-застройщиком и уплаты гербового сбора можно заезжать в свои владения и жить там на законных основаниях. «И когда через три года приходит оповещение на уплату титула, многие не торопятся с этим. Я спрашивала - сколько можно жить, не оформляя титул? Мне сказали, что некоторые клиенты живут и по 10 лет. Но все-таки это не вполне законно, лучше заплатить и сделать все по правилам. Однако каких-то жестких мер принуждения в этом случае законодательство Кипра не предусматривает. Также вы можете купить недвижимость у компании-застройщика и продать ее, не оформляя титул. Это абсолютно законно. Единственный минус в том, что в таком случае вы сможете реализовать ее только через вашу компанию-застройщика». Несколько иначе обстоит дело при покупке вторичного жилья. У владельца давно построенного объекта уже есть титул, поэтому оплата налога происходит без долгого ожидания - при переоформлении права.

Дополнительно местный муниципалитет устанавливает ежегодный сбор в фонд, деньги из которого идут на вывоз мусора и содержание территории в надлежащем состоянии. Его ставка - от 0,1 до 0,5% от стоимости объекта.

Впрочем, на Кипре есть законный способ снизить как налог при покупке, так и последующий налог на собственность. «Самый популярный способ снизить сумму налогов - оформить купленную недвижимость не на одного собственника, а на нескольких. Допустим, вы приобретаете таунхаус за €300 тыс. и оформляете его на трех собственников (себя, жену и ребенка). При этом стоимость недвижимости делится между тремя собственниками поровну, и каждый собственник должен будет оплатить налоги с суммы €100 тыс. - со своей доли. Соответственно, каждый из совладельцев освобождается от уплаты ежегодного налога, а сумма выплаты гербового сбора и расходы на получение титула снижаются», - объясняет Варвара Митрохина.

Зато получить кипрскую недвижимость в наследство или в виде подарка вы сможете без уплаты налогов, если ее передает вам ближайший родственник. Правда, уточняет Михаил Соболев, вице-президент группы компаний Consulco International, все равно надо будет уплатить пошлины и сборы, связанные со сменой собственника объекта и госрегистрацией права собственности.

Согласно кипрскому законодательству, иностранец не может сдавать свою недвижимость в аренду. «Владелец недвижимости, если он не является гражданином одной из стран ЕС, не имеет права получать доходы от ренты на Кипре. Государство считает, что он покупал недвижимость, чтобы наслаждаться жизнью, а вовсе не для того, чтобы конкурировать с киприотами и европейцами в получении доходов. Но в целом, ставка на такой вид доходов установлена в размере 20%. Дополнительно надо будет и платить и специальный сбор на нужды обороны Республики, рассчитываемый от 75% арендного дохода по ставке 3%», - рассказывает Михаил Соболев. Но если титул собственника оформлен на компанию-застройщика, она и является формальным владельцем недвижимости.

Турция: стандартный набор

Турецкие курорты манят российских покупателей жилья дешевизной и практически безвизовым въездом. Правда, местный рынок еще окончательно не изжил репутацию «дикого» и рискованного, но, судя по отзывам риэлторов, количество новостроек и их качественный уровень растет. «При покупке недвижимости в Турции покупатель единожды платит 3% от кадастровой стоимости, указанной в свидетельстве о собственности (TAPU). Также он оплачивает кадастровый сбор - 0,05% от стоимости, услуги переводчика - €50 и услуги нотариуса - €120», - рассказывает Юлия Тишкова. По словам Натальи Завалишиной, генерального директора «Миэль DPM», при сделках также обязательна уплата налога на случай землетрясений. Правда, он составляет всего €50. Если одновременно с покупкой вы оформляете полугодовой вид на жительство, то придется заплатить еще и государственный сбор в размере €444.

При покупке квартиры в новостройке придется заплатить еще и за так называемое разрешение на проживание в конкретной квартире/доме на определенного владельца TAPU - это нужно для оформления счетчиков воды и электричества. По данным «Миэль DPM», стоимость данного документа составляет €500-800. Эта выплата - единовременная и разовая.

Ставка ежегодного налога с жилой недвижимости составляет в Турции 0,3%. «За основу расчета берется кадастровая стоимость, заявленная при покупке и указанная в TAPU», - поясняет Юлия Тишкова. Но здесь, как и на Кипре, широко практикуется минимизация налога. Сделать это можно, указав в документах оценочную, а не рыночную цену. Правда, риэлторы обычно не рекомендуют прибегать к такой мере, поскольку может выйти себе дороже. «Если выяснится, что стоимость занижена, то покупателю, как минимум, грозят серьезные штрафы. Поскольку цены открыты и общеизвестны, выяснить, что стоимость занижена, достаточно просто. Поэтому мы советуем своим клиентам не прибегать к такому способу», - говорит Юлия Титова. С другой стороны, с начала кризиса недвижимость в Турции, как и во многих других странах, постоянно дешевела. Поэтому сейчас довольно сложно доказать, что стоимость объекта была занижена только на бумаге, с целью минимизации налогов, а не снизилась по рыночным причинам.

В отличие от Кипра, иностранным владельцам недвижимости не возбраняется сдавать свои объекты в аренду. А ставка налога зависит от ежемесячного дохода: от €1,5 тыс. - 14,6%, от €6 тыс. - 21,7%, от €12 тыс. - 24,8%.

Ставка налога на наследование и дарение зависит, в первую очередь, от стоимости недвижимости. Но также на него влияет количество и возраст наследников. Поэтому, рассматривая вопрос о наследстве, обязательно стоит проконсультироваться со специалистами по налоговому законодательству.

Испания: дискриминация на рынке аренды

Испания, как и Кипр, принадлежит к числу самых освоенных россиянами рынков. Долгое время здесь процветала дешевая и доступная ипотека, способствующая популярности местной недвижимости. Сейчас Испания - одна из наиболее пострадавших от кризиса стран, где цены на жилье просели очень ощутимо. Тем не менее, многие специалисты считают, что этот коллапс сыграл на руку потенциальным покупателем: есть возможность выбрать хороший объект по доступной цене.

А вот расходы на покупку недвижимости здесь существенные. «Если недвижимость покупается непосредственно у самого подрядчика, то покупателю необходимо уплатить НДС, сумма которого будет равна 7% от стоимости недвижимости. В Испании данным налогом облагаются только новостройки. Также уплачивается налог за сдачу новостройки в размере 0,5% от кадастровой стоимости», - рассказывает Юлия Тишкова. Для коммерческой недвижимости применяется общая ставка НДС - 16%.

Если объект приобретается у частного лица, то покупатель должен заплатить налог на передачу собственности - примерно 7% (в зависимости от региона). Размер выплаты рассчитывается исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи.

При этом указать заниженную стоимость, как это привыкли делать российские покупатели недвижимости, здесь не получится. Все сделки проходят через нотариуса, все данные открыты и заносятся в компьютер, поэтому вопрос о занижении стоимости в целях налоговой оптимизации обычно даже и не поднимается.

Также покупателю придется в обязательном порядке потратиться на услуги нотариуса - 0,2-2% от стоимости объекта и оплатить налог на юридические акты - 1%. По желанию он может также привлечь независимого юриста за €500-700.

Ставку ежегодного налога на недвижимость в Испании устанавливает муниципалитет. «Этот налог платится один раз в год, в августе или сентябре. Ставка зависит от расположения объекта и рассчитывается относительно ее кадастровой стоимости. Например, в муниципалитете Торревьеха (Torrevieja) в провинции Валенсия этот налог составляет 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости. Также владелец недвижимости облагается прогрессирующим налогом на имущество. Он платится один раз в год в декабре. Например, если стоимость объекта не превышает €167 129, налог составляет 0,2%», - рассказывает Наталья Завалишина.

Но, если вы захотите сдавать свое испанское жилье в аренду, имейте в виду: ставка налога на доходы от аренды в Испании - одна из самых высоких в Европе. Для нерезидентов ЕС она составляет около 25%. А вот граждане страны в возрасте от 18 до 35 лет с января 2007 г. от уплаты этого налога освобождены.

Шкала налога на наследование в Испании тоже прогрессивная. В соответствии с ней придется заплатить государству от 7,65% до 34% в зависимости от суммы наследуемого имущества.

Налоговые хлопоты

Большинство налогов уплачиваются раз в год. При этом собственник вполне может оплачивать их дистанционно. Например, если вы владеете недвижимостью на Кипре, то раз в год из муниципалитета, на территории которого расположено ваше жилье, вам приходит письмо с просьбой уплатить налог на недвижимость и указанием суммы. Нужно просто пойти в банк и сделать платеж. «Но можно указать муниципалитету, чтобы они пересылали письма не на тот адрес, по которому расположена недвижимость, а, скажем, на адрес адвокатской конторы или агентства по недвижимости. А банковский перевод на счет муниципалитета можно сделать с кипрского счета с помощью интернет-банкинга или прямо из России», - объясняет Михаил Соболев. Однако, как рассказывает Наталья Завалишина, очень многие опасаются делать такие переводы из тех соображений, что день­ги могут не дойти по назначению или прийти не туда. В этом случае налог по поручению владельца может уплатить и третье лицо. Например, агент по недвижимости, который потом выставит соответствующий счет своему клиенту. В некоторых странах существуют и специальные фирмы, оказывающие подобные услуги.

Отдельный вопрос - отношения с российской налоговой службой. «Так как речь идет лишь о налоге на недвижимость, то он уплачивается не с доходов российского резидента. Поэтому указывать сумму этого налога в российской декларации не нужно», - говорит Михаил Соболев. Однако если россиянин получает доход от своей зарубежной квартиры, например, сдавая ее в аренду, то он обязан оповещать об этом и российские налоговые органы. Впрочем, это не означает, что платить придется дважды. С большинством стран у России сегодня подписаны соглашения об избежании двойного налогообложения, согласно которым право получать этот налог есть только у того государства, на территории которого расположен объект.

«Если не информировать российские налоговые органы о прибыли и выплаченных с нее налогах за рубежом, то могут возникнуть проблемы. Это достаточно щекотливая тема, тут требуется вырабатывать индивидуальные рекомендации для каждого клиента - в зависимости от страны, объекта и других обстоятельств», - считает Юлия Титова.

Сложнее всего решать проблему с налогами покупателям недвижимости в тех странах, с которыми у России нет соглашения об избежании двойного налогообложения. Однако ни одна из рассматриваемых нами стран в эту группу риска не попадает.

Анна Шехова

Кстати,..

ставка и, соответственно, сумма ежегодного налога на владение недвижимостью на Кипре различается опять-таки в зависимости от стоимости жилья. Михаил Соболев, вице-президент группы компаний Consulco International, объясняет: «Недвижимость стоимостью до €170 860 на Кипре налогообложению не подлежит».

Далее применяется следующая шкала: при стоимости недвижимости от €170 861 до €427 150 ежегодный налог составляет 2,5%, при цене от €427 151 до €854 300 - 3,5%, свыше €854 300 - 4%.