Свой угол в "пластиковом раю"

Мировой финансовый кризис заставил инвесторов более внимательно присмотреться к азиатским странам, и особенно к Сингапуру. Это неудивительно. Сегодня этот город-государство обладает сильной и стабильной экономикой, считается одним из «молодых драконов Азии», а его успешное развитие и процветание стало примером для подражания для многих развивающихся стран мира.

Сингапур действительно сильно выделяется на фоне своих соседей по региону: в этом городе-государстве очень много аккуратных зданий с висячими садами, спокойные и приветливые люди, чистые улицы, а автомобильные пробки - большая
редкость. Но не только благодаря своей красоте Сингапур так интересен инвесторам в последнее время.

Земля обетованная

«Наверняка у многих сложился стереотип о том, как выглядит Азия: пестрая, грязная, покрытая базарами, хибарами и людьми в тряпье, - замечает старший консультант компании AVC Юлия Тишкова. - В Сингапуре этого просто нет». Вот красноречивые факты: Всемирной экономической организацией Сингапур был признан государством с самым высоким уровнем жизни в Азии, а в более известном Человеческом Индексе Развития, определяемом ООН, Сингапур занимает 25-е место, впереди находятся только Япония и Гонконг. Среди других оптимистичных показателей потенциальный инвестор отметит, что по оценке внутреннего валового продукта на душу населения Сингапур занимает 22-е место в мире, также, что эта географически маленькая страна имеет валютный запас в $197 млрд, а уровень доходов - один из самых высоких в Азии. Перечислять причины, по которым это государство так привлекательно сегодня для инвестиций, можно долго, но, резюмируя, Юлия Тишкова подчеркивает, что в валютно-финансовом отношении Сингапур стал для соседних стран Юго-Восточной Азии такой же «землей обетованной», как Швейцария для остального мира - важнейшим источником международного кредита и самым надежным сберегательным банком в регионе. Сегодня, по мнению президента Инвестиционной Группы SeSeGar Ирины Жаровой-Райт, Сингапур рассматривают как базу, особенно, если бизнес связан с Юго-Восточной Азией, выбирая между Бангкоком, который менее цивилизован, и Гонконгом, где все гораздо сложнее и климат тяжелее. «Сингапур имеет неофициальное название «пластикового рая», - добавляет руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина, - поскольку там много уперсовременных элитных комплексов, но они совсем не подстроены под индустрию отдыха - как, например, на Бали. Покупка едвижимости в Сингапуре в первую очередь сопряжена с бизнесинтересами». Среди ключевых растущих отраслей здесь банковское дело и финансовая отрасль, нефть, морские перевозки, производство, строительство, туризм и так далее. А главное, Сингапур - это государство с населением более 4,6 млн жителей на острове, площадь которого меньше 700 кв. километров. Учитывая,
что рост населения составляет приблизительно 4% в год, понятно, что земля и жилье в дальнейшем будут только
дорожать. Другими словами, это средне- и долгосрочные перспективы, которые так привлекательны для инвесторов.

Предсказуемость в цене

После стабилизации экономики в 2005 году рынок жилой недвижимости в Сингапуре стал более выгодным, чем рынки во многих странах Европы, так как цены на жилую недвижимость здесь продолжают стабильно расти и в ближайшие пять-семь лет, по мнению Юлии Тишковой, сравняются с уровнем цен в Лондоне, Париже, Нью-Йорке и Москве. Естественно, это делает сингапурский рынок недвижимости для зарубежных инвесторов предсказуемым. Для сравнения: сегодня средняя цена квадратного метра в Сингапуре составляет около $11 000. Всего лишь год назад это была стоимость квадратного метра элитного жилья, которая сегодня уже достигла отметки $18 000. А, например, цена кв. метра элитного
жилья в Лондоне сейчас составляет около $70 000, в Монако это $38 000, а в Нью-Йорке - $35 300.

Рынок жилой недвижимости Сингапура можно условно разделить на две категории: государственное строительство и частное. Инвестиции распределяются следующим образом: около 90% приходится на частный сектор и только около 10% - на государственный, но при этом проекты, реализующиеся в государственной сфере, как уточняет Юлия Тишкова, впечатляют своими масштабами. Государственное строительство осуществляется Советом по жилищному строительству. Сингапурцам без ограничений предлагается доступное жилье, а иностранцам с постоянным местом жительства предоставляется право покупки и владения своими собственными домами. Качество государственных строительных объектов довольно высокое и сопоставимо с частным жилищным строительством во многих развитых городах. Средняя площадь жилья приблизительно составляет 100 кв. метров, а цены варьируются от $200 000 до $500 000.

Вторая категория - частное жилищное строительство, которое проектируется и застраивается частным сектором. Условно эта категория подразделяется на три группы: недвижимость средней категории (экономкласс), недвижимость категории
выше среднего (бизнес-класс) и элитное жилье. Первоклассная элитная недвижимость - это роскошные дома, включающие кондоминиумы и земельную собственность. Юлия Тишкова отмечает, что за последние два года цены на элитное жилье в Сингапуре увеличивались на 30% ежегодно, несмотря на то, что здесь самые низкие в мире показатели инфляции. По мнению Ирины Жаровой-Райт, такой устойчивый рост объясняется не спекуляциями на рынке недвижимости, а высоким спросом при лимитированном количестве действительно уникальных проектов. «Особенно быстро растут в цене те апартаменты, которые находятся неподалеку от игорных заведений. Порой разница в стоимости недвижимости по районам может доходить до 100%», - уточняет Юлия Тишкова. Недвижимость бизнес-класса расположена на окраинах первоклассных и наиболее престижных районов, она популярна как среди зажиточных сингапурцев, так и среди иностранцев. Цены здесь начинаются с $10 000 за кв. метр. А чуть подальше, в пригородных зонах, в том числе и на
территории восточного побережья, располагается недвижимость экономкласса, которую приобретает состоятельный средний класс сингапурцев. «Однако в последние годы мы наблюдаем, - отмечает Игорь Индриксонс, директор департамента международных инвестиций компании IntermarkSavills, - что многие иностранцы, в основном с региональных рынков, таких как Малайзия, Индонезия, и Индия, решительно подключаются к тому, чтобы сделать Сингапур своим постоянным местом жительства. Ведь помимо превосходных возможностей трудоустройства, Сингапур предлагает прекрасную систему образования, медицинские учреждения и обслуживание мирового класса». Цены в этом сегменте начинаются с $5000 за кв. метр.

Самыми дорогими районами считаются River Valley, Bukit Timah, Orchad Road, Peck Hay Road, Tanjong Rhu Road, Bukit Batok
Avenue и Tanglin Road. Здесь стоимость жилья больше в два раза, чем в других, менее престижных местах: например, цены за кв. метр на кондоминиумы начинаются с $15 000 и доходят до $35 000.

В зоне повышенного внимания

Совсем недавно два новых района - Морской Залив (Marina Bay) и Сентоза (Sentosa Cove) - пополнили категорию элитного жилья, вызвав пристальный интерес у иностранных инвесторов. На острове Sentosa Cove построено около 300 единиц готовой недвижимости. Сейчас там возводят одноименный элитный жилой район, где средняя цена трехкомнатной квартиры уже составляет $5 000 000, а частный коттедж оценивают в $15 000 000. Всего на острове площадью 117 гектаров, 60% которых было отвоевано у моря, по данным компании AVC, планируется построить 2500 домов, из которых 2100 будут относиться к кондоминиумам, а 400 - к коттеджам индивидуальной застройки. Каждая из возводимых вилл будет обладать собственным причалом для яхт и бассейном. Район также будет содержать элитный клуб и отель на 350 мест, а до центра Сингапура можно будет добраться на автомобиле всего за 15 минут. Если задуматься о том, чтобы после
приобретения недвижимости на острове сдавать ее в аренду, то уже сегодня среднемесячная арендная плата для
квартиры с двумя спальнями составляет $4700, а жилье, обладающее четырьмя спальнями, сдается уже по цене
$12 250. При этом стоимость аренды жилых домов колеблется на острове от $12 000 до $30 000. И это еще не предел.

Что касается района Морского Залива, то сейчас там возводится масштабный и амбициозный проект Marina Bay Sands, открытие которого планируется в конце 2009 года. По данным компании IntermarkSavills, в проект инвестировано 6,5 млрд сингапурских долларов. Это будет комплекс развлечений и гостиниц: 17 220 кв. метров игровой зоны, 2500 игровых автоматов, 10 000 кв. метров торговых площадей, 120 000 кв. метров MICE space, 2600 номеров в отелях. Еще два нтересных проекта расположены в самом центре Сингапура: это жилые комплексы St. Regis Residences и Cliveden at Grange. Оба они находятся в престижном районе «10». Жилой комплекс St. Regis Residences включает в себя 173 первоклассные квартиры и продуманную инфраструктуру: бассейн и теннисные корты, массажный кабинет, спортивный центр, консьерж-услуги, эксклюзивные SPA, ресторанное обслуживание в апартаментах и услуги по уборке апартаментов. Второй комплекс - Cliveden at Grange - возводится на большой открытой территории размером более 42 060 кв. метров с ландшафтным дизайном. Индивидуальный лифт будет доставлять жильцов к квартирам, каждая из которых занимает по одному этажу. Комплекс спроектирован известным архитектором Карлосом Оттом и включает разнообразную инфраструктуру: винный погреб, массажный кабинет, горячее SPA, сауну, читальный зал, бильярдную. Проект планируется завершить в 2011 году. Так же выгодным приобретением будет жилье в 110-метровых апартаментах на Tanjong Rhu Road в двух кварталах от моря за $1 485 000 - 13 500 за кв. метр. Стоит заметить, что это вполне приемлемая цена на престижное жилье в Сингапуре.

Сингапур имеет имидж бизнесгосударства, а не развлекательной страны, куда интересно съездить отдохнуть (как например, Таиланд). Среди ключевых растущих отраслей здесь банковское дело и финансовая отрасль, нефть, морские перевозки, производство, строительство, туризм и так далее. А главное, Сингапур - это государство с населением более 4,6 млн жителей на острове, площадь которого меньше 700 кв. км. Очевидно, что земля и жилье в дальнейшем будут только дорожать.

На отдельных условиях

Для иностранных граждан в Сингапуре не существует ограничений на владение промышленной или коммерческой недвижимостью. А вот что касается жилой недвижимости, то иностранцы могут приобретать все классы жилой собственности - кондоминиумы, апартаменты и так далее, кроме земельных угодий, покупка которых осуществляется на отдельных условиях. Хотя из этого правила есть исключение - на острове Сентоза землю могут приобретать граждане любых стран. «И еще, - добавляет Юлия Тишкова, - покупая недвижимость в Сингапуре, ограничений на деятельность
не возлагают, единственное что нельзя, так это использовать площадь в антисоциальных целях. На сегодняшний день в Сингапуре зарегистрировано 60 российских компаний и частных лиц, купивших недвижимость».

Процесс покупки таков: достаточно сначала внести 5% от суммы покупки, а через три недели - 15%. После окончания строительства объекта в течение двух-трех лет необходимо заплатить оставшуюся сумму. Если будущий владелец передумает с покупкой, то контракт на недвижимость он может перепродать на любой стадии строительства. Есть и ипотека. Она вполне доступна, к тому же в Сингапуре одни из самых низких ипотечных ставок в мире. В настоящее
время территориальные банки конкурируют друг с другом и предлагают ставки, начиная с 2,3% годовых. Иностранцы, в том числе русские, пользуются теми же самыми ставками. Доля кредита, как правило, приурочена к 70% от цены приобретения, но если у заемщика есть подтверждение существенного дохода (например, свой крупный бизнес), то доля кредита может доходить до 80%.

Налоги на недвижимость также умеренны в Сингапуре. Приобретая недвижимость, собственнику придется заплатить, в зависимости от стоимости объекта, от 1 до 3% налога на имущество и помнить, что дополнительно оплачивается ряд регистрационных пошлин и услуги риелторской компании. Если вы уже являетесь владельцем недвижимости в Сингапуре, оценщик определяет, сколько будет стоить сдать в аренду ваш дом, и от этой суммы вам ежегодно придется платить налог на имущество в размере 4%. Если вы сдаете эту недвижимость и получаете деньги за ее аренду - ваш налог на
имущество составит 10%, но в этом случае сумма в размере 4% и 10% - платится от ренты, а не от стоимости покупки недвижимости.

Тихая гавань для капитала

Прозрачное законодательство и либеральные схемы налогообложения были созданы правительством Сингапура по образцу британской законодательной модели, что и привлекает стабильное число иностранных покупателей жилой недвижимости, которое составляет около 25%. Именно благодаря своей политической и экономической стабильности, по мнению Евгения Скоморовского, управляющего директора компании CENTURY 21 Запад, Сингапур на протяжении длительного времени остается тихой гаванью для международного капитала. Прогнозируя, Игорь Индриксонс уверен, что в центре внимания потенциальных покупателей по-прежнему будут находиться высококлассные дома, которые будут приобретаться
как для отдыха, так и в целях инвестирования. Гибкая ипотека, политическая и экономическая стабильность страны, богатство и качественность выбора на рынке жилой недвижимости - все это не только делает Сингапур невероятно модным городом среди деловой элиты всего мира, но и становится ключом к принятию инвестиционных решений. «Мы уверены, что число российских инвесторов в недвижимость Сингапура увеличится, как только он превратится в мировой город с определяющими уклад жизни резиденциями для богатых и привилегированных», - утверждает специалист. Но
даже если вы и не готовы в ближайшей перспективе стать обладателем недвижимости в Сингапуре, то, как советует Ирина Жарова-Райт, все же стоит потратить несколько часов на изучение проектов жилых комплексов: можно хотя бы восхититься объемами и насыщенностью инфраструктуры, исполнением и дизайном.