Тенденции азиатских рынков недвижимости

В настоящее время, европейские страны практически исчерпали свой высокий потенциал роста цен на недвижимость, поэтому инвесторы ищут новые высокодоходные вложения. А поскольку (с учетом рыночной цикличности) рынки многих азиатских стран находятся на нижних уровнях синусоиды и имеют серьезные предпосылки для роста, можно утверждать, что азиатский регион является очень интересным и перспективным для инвесторов. Однако, как известно, большая доходность влечет за собой, как правило, большие риски. Поэтому, выбирая страну для инвестиций, стоит взвесить все «за» и «против» и найти золотую середину. Разобраться в недостатках и преимуществах азиатского рынка недвижимости читателям «Къ-Недвижимость» поможет обзор московского консультационно-аналитического агентства недвижимости AVC Real Estate.

Вместо предисловия

Интенсивные темпы экономического развития, увеличение объема привлеченных иностранных инвестиций, рост городского населения, увеличение количества иностранных и местных компаний - все эти факторы способствуют развитию рынков недвижимости азиатских стран. Азиатские рынки очень привлекательны для инвесторов, но нужно учитывать, что непредсказуемость политической ситуации и изменений в законодательстве создают высокие риски для вложений.

В нашем кратком обзоре - информация о рынках недвижимости нескольких стран этого региона.

Китай

Китай - один из ключевых игроков на рынке азиатского региона. Его экономика демонстрирует впечатляющий рост. Такими же темпами, как экономика, развивается китайский рынок недвижимости.

Высокими темпами осуществляется строительство жилых комплексов в главных городах страны, обеспечивающее потребности быстро растущего среднего класса Китая.

На сегодняшний момент самым горячим рынком страны остается Шанхай - финансовый центр страны,

город, где политики пересекаются с бизнесменами, и где границы между жилыми и деловыми кварталами фактически стерты. Виллы и квартиры, находящиеся поблизости от делового района Pudong и набережной Huangpu River, пользуются особым спросом. Не менее любим покупателями покрытый зеленой листвой старый центр города French Concession. Особенной популярностью в нем пользуются дома, расположенные близ нового торгового центра Xintiandi.

Недвижимость Шанхая в два раза дороже, чем в других крупных городах Китая, однако она все еще вполовину дешевле гонконгской и на 10% ниже стоимости недвижимости в столице Тайваня Тайпее.

Пекинские цены уступают шанхайским на 30%. Исключение составляет лишь пекинский район Park Hyatt Residence, который занимает шестое место в списке по стоимости жилых районов страны.

Недвижимость в Китае еще не столь дорога, если учесть те капиталы, которые накопились в стране.

Опасаясь перегрева рынка недвижимости и кризиса, правительство Китая ввело некоторые дополнительные налоги, связанные с недвижимостью, и ряд ограничений на покупку недвижимости с

целью уменьшения спекулятивного приобретения собственности.

В настоящее время законодательство Китая ограничивает возможность приобретения недвижимости иностранцами. Купить жилую недвижимость имеют право только те из них, которые работают или учатся в Китае больше года. При этом иностранцы не имеют права сдавать недвижимость в аренду. Приобретение инвестиционной недвижимости иностранными компаниями и физическими лицами запрещено. Иностранцы являются желательными инвесторами на рынке недвижимости Китая только в качестве девелоперов.

Вьетнам

Вьетнам - это страна с бурно развивающейся экономикой и многообещающим рынком недвижимости.

Вьетнаму есть, что предложить туристам и покупателям недвижимости: это прекрасные пляжи, зеленые леса и горы, самобытная культура. Экономические реформы и внешние инвестиции в экономику страны подтверждают перспективность Вьетнама как страны с развивающимся рынком недвижимости. В настоящее время цены на недвижимость во Вьетнаме остаются очень низкими, а потенциал роста - высоким.

Однако вьетнамское законодательство в области недвижимости является сложным и неоднозначным, особенно в отношении земли. Также существует ряд ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Иностранцы имеют право покупать жилую недвижимость, если они собираются жить во Вьетнаме длительное время. Но и они, также как и сами вьетнамцы, не имеют права покупать землю.

Землю можно только арендовать. Покупка земли во Вьетнаме означает только передачу права на аренду участка. Иностранные граждане могут инвестировать во вьетнамскую недвижимость с помощью образования местной или совместной компании.

Таким образом, вьетнамский рынок имеет двойственный характер - с одной стороны, он предлагает широкий потенциал и интересные возможности для инвестирования, сравнимые с возможностями, которые были в Таиланде 10 лет назад. С другой стороны, этот рынок опасается иностранного влияния и настороженно относится к иностранным инвестициям, что потенциально его ограничивает.

Монголия

Монголия, на первый взгляд, может казаться непривлекательной для инвестиций в недвижимость страной, но сейчас она находится в самом разгаре бума, связанного с ее необыкновенно богатыми запасами полезных ископаемых - меди, угля и золота. В связи с этим несколько крупных международных компаний начали там свою деятельность и открыли представительства.

В Монголии существует недостаток качественной жилой недвижимости. Даже в столице страны Улан-Баторе жилая недвижимость имеет непривлекательный вид, за ней плохо следят и в ней неудобно жить.

Поэтому иностранные специалисты неохотно едут работать в Улан-Батор. Такая ситуация создала благоприятную возможность для нескольких компаний-застройщиков, занимающихся возведением современных жилых домов-кондоминимумов высокого качества. Цены на квартиры в новых домах составляют от 1200 до $1500 за кв. метр.

За $300000 здесь можно купить роскошную квартиру площадью 200 кв. метров. Иностранцы имеют право свободно покупать недвижимость в Монголии и сдавать ее в аренду. Доход от сдачи в аренду качественного жилья в Улан-Баторе находится на очень высоком уровне и может достичь 18% в год. Это объясняется повышенным спросом на аренду со стороны работающих здесь иностранных специалистов и недостатком качественного жилья. Цены на продаваемую недвижимость также повышаются из-за высокого спроса. Прирост капитала в последние три года составляет до 30% в год.

Деловая жизнь страны сосредоточена в столице. В Улан-Баторе очень оживленно - много ресторанов, баров, магазинов. Но большая часть населения Монголии живет в бедности, и сильное социальное неравенство создает заметное напряжение в обществе. Для основного населения квартиры в многоквартирных домах не очень актуальны. Большинство местных жителей живет в юртах.

В Монголии невысокие налоги, связанные с недвижимостью. Также в Монголии нет ограничений на перемещения иностранного капитала из страны или в страну.

Законодательная система Монголии находится на начальной стадии развития. В стране существуют проблемы коррупции и шантажа, хотя специалисты монгольского рынка недвижимости считают, что права собственников в их стране защищены лучше, чем в соседнем Китае.

Индия

Индия - вторая в мире страна по численности населения. В ней проживает более 1 миллиарда человек.

Она занимает более трех четвертей территории Южной Азии. Это одна из великих держав с наиболее быстро развивающейся экономикой. То же можно сказать о индийском рынке недвижимости. В последние два-три года в некоторых крупных городах Индии наблюдалось повышение цен на жилую недвижимость от 11 до 56%. Доход от сдачи в аренду составляет от 3% до 10% в год.

В настоящее время существует недостаток жилой и коммерческой недвижимости высокого качества в центрах крупных городов, что делает Индию очень привлекательной с точки зрения инвестиций в недвижимость. Много крупных корпораций и IT-компаний открывают свои представительства в  крупных городах страны, и в связи с этим требуются здания для офисов и проживания сотрудников. Спрос на жилую недвижимость подогревается и со стороны местных жителей в связи с увеличением объемов ипотечного кредитования. Земельные участки также являются выгодным для вложений сегментом индийского рынка недвижимости.

Локальные рынки недвижимости в разных городах Индии имеют существенные различия. Экономическая структура, демографическая ситуация, налогообложение и процедура покупки серьезно различаются. И, соответственно, в то время как рынок недвижимости в одних городах уже серьезно перегрет, существуют районы страны с огромным потенциалом для развития.

Несмотря на быстрый экономический рост, Индия имеет серьезные проблемы, в том числе бедность, неграмотность, недостаточное питание, сильное неравенство. Около 28% населения живет ниже черты бедности.

Иностранцам трудно купить недвижимость и землю в Индии, хотя последние изменения в законодательстве несколько упростили этот процесс. Для того чтобы экономический рост Индии был еще более успешным, необходимы дальнейшие реформы в законодательных нормативах, особенно в области внешней торговли.

Филиппины

Филиппины - это островная страна, сектор недвижимости которой окончательно восстановился после азиатского кризиса 1997 года. В столице Филиппин строится много кондоминиумов, цены на которые стабильно растут. Нерезиденты могут приобретать кондоминиумы, но при условии, что иностранные владельцы суммарно занимают не более 40% площади здания. Кроме этого, они имеют право арендовать землю на срок до 75 лет. Доход от сдачи в аренду недвижимости высокого класса может доходить до 12%.

Самыми выгодными для сдачи в аренду являются кондоминиумы в престижных районах средней площадью около 90 кв. метров. Цена за квадратный метр в таком кондоминиуме составляет около 2000 долларов США.

Несмотря на политические скандалы, слухи о государственных переворотах и массовые протесты оппозиции, правительство Филиппин объявило, что ежегодный экономический рост составил от 5 до 6% после 2004 года. Правительство поставило цель повысить экономический рост в 2008 году до 8%, в 2009 году - до 9%. Ожидается, что рынок недвижимости будет продолжать развиваться.

Камбоджа

В Камбодже иностранцы могут приобретать недвижимость легче, чем в какой-либо другой азиатской стране, но и там есть свои ограничения. Иностранцам разрешено приобретать апартаменты на всех этажах зданий, кроме первого, так как первый этаж всегда связан с владением землей, а землю в Камбодже иностранцам приобретать в собственность запрещено. Иностранные граждане могут арендовать землю на основе долгосрочной аренды и приобретать ее через местную компанию. При этом компания должна быть действующей, а граждане Камбоджи должны иметь в ней долю не менее 51%.

Цены на недвижимость составляют 950-1100 долларов США за кв. метр, если приобретается вилла, и 250-400 долларов США за кв. метр, если приобретается кондоминиум. В Камбодже можно получить привлекательный доход от сдачи недвижимости в аренду в размере 10-11,5% в год.

Слабый экономический рост, высокая инфляция и политическая нестабильность действуют негативно на рынок недвижимости Индонезии.

Политическая нестабильность в Таиланде ведет к продолжающемуся уменьшению индекса цен на жилую недвижимость.

Иногда общие экономические и политические характеристики страны дают обманчивое впечатление.

Например, роскошные кондоминиумы в центре Гонконга, Бангкока, Джакарты повышаются в цене стабильно, несмотря на некоторые не очень положительные характеристики стран в целом.

Коммерческая недвижимость

Сила местных экономик делает интересной в первую очередь коммерческую недвижимость региона, и международные инвестиционные группы охотно в нее вкладывают, пережидая кризисные явления на других континентах. Экономикам стран Азии пока удается противостоять волнам замедления, которые катятся с Востока и Запада. Развитие индустриальных рынков в таких странах, как Китай и Индия, основано на высоком спросе на объекты инфраструктуры, а также на росте розничного сектора, который повышает доверие потребителей.

Нынешние ожидания роста рынка коммерческой недвижимости сильно зависят от динамики арендных ставок на офисные помещения, рост которых в прошлом году был значительным. Лидером в этом сегменте стал Сингапур, где поступления от сдачи внаем увеличились на 104%. Аренда офисов в индийской Калькутте поднялась на 80%, коммерческие площади в австралийском Брисбене выросли на 76%. На Тайване в Тайпее ежегодный рост этого показателя стабилен и составляет 8%. Дефицит офисных площадей наблюдается в Южной Корее и Японии. Кроме этого, особые надежды инвесторы возлагают на сектор гостиничного бизнеса Австралии.

Предполагается, что грядущие мощные денежные вливания в экономики стран Азии обеспечат данному региону мощный толчок к развитию.

Инвестиционные инструменты

Следует еще раз отметить, что выход на рынки недвижимости во многих азиатских странах в настоящее время осложнен, хотя существует ряд инвестиционных инструментов, позволяющих эффективно работать на рынках недвижимости в Азии, например, биржа недвижимости в Гонконге, управляющие компании и инвестиционные трасты по недвижимости в Сингапуре и Японии. По мнению специалистов, инвестиционные трасты недвижимости - прообразы американских REITов - становятся одним из самых распространенных инвестиционных инструментов в азиатском регионе.

Для того чтобы избежать трудностей при инвестировании в недвижимость некоторых азиатских стран и для уменьшения рисков, осуществлять капиталовложения лучше через иностранные (не местные) фонды/трасты недвижимости, работающие в азиатском регионе. Это прекрасная альтернатива для тех, кто хочет использовать все преимущества инвестиций в недвижимость на любых рынках, и особенно на развивающихся, несмотря на наличие там различных сложностей в процессе приобретения недвижимости и рисков из-за неоднозначного законодательства, коррупции, незнания языка и местных особенностей рынка.

В качестве примера можно привести некоторые центральноазиатские фонды, которые вкладывают деньги в недвижимость Монголии, Узбекистана, Китая и других азиатских стран. Инвестиции фондов распределены в установленной пропорции между землей, жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами. За последние пять месяцев фонды принесли своим вкладчикам более 18% дохода.