Зарубежная недвижимость как инвестиционный инструмент

В советское время термин «недвижимость» существовал, но употреблялся крайне редко, и в первую очередь означал квартиру, в которой ячейка общества будет жить долго и счастливо. С появлением в нашей стране рыночных отношений недвижимость стала также рассматриваться и в качестве инвестиционного инструмента, причем достаточно прибыльного и надежного. Еще более прибыльной и интересной для россиян была и остается недвижимость за рубежом.

Выбирая недвижимость за рубежом, покупателю в первую очередь необходимо определиться с  приоритетами и целями покупки, как краткосрочными, так и долгосрочными. От этого зависит не только выбор конкретного объекта, но и выбор региона и даже страны. Взвесить все плюсы и минусы в каждом случае помогут специалисты.

Рынок недвижимости имеет тенденцию к колебаниям между переоцененностью и недооцененностью. Циклы, «пузыри» и спады на рынке чередуются с предсказуемой регулярностью. В период 2006?2008 гг. в развитых европейских странах рынок недвижимости находился на очень высокой ступени развития в рамках бизнес-цикла, в то время как сфера недвижимости в развивающихся регионах еще в 2008 году имела значительный потенциал. А в некоторых странах остается привлекательной и по сей день. На поведение рынка недвижимости влияют также и макроэкономические факторы. Наиболее важные, способствующие повышению цен на недвижимость, - это увеличение валового национального продукта, снижение процентных ставок по кредитам, рост рынка ценных бумаг.

Покупатель до начала процесса покупки должен иметь объективные ответы на ряд вопросов:

• Каков исторический рост цены недвижимости в регионе и каковы прогнозы на будущее?
• Факторы, влияющие на рост цен недвижимости в данном регионе.
• Каков прогнозируемый доход с аренды и кто будет заниматься сдачей в аренду?
• Насколько выгодно иметь данную недвижимость?

То есть составить финансовый план, включающий все ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости и приток денежных средств.

В качестве примера способа оценки «разумности» цены недвижимости возможно рассмотрение следующих критериев:

• Соотношение цены недвижимости к арендной плате.
• Сравнение относительных цен.
• Доступность приобретения.
• Сравнительные цены на недвижимость от застройщика и недвижимость на вторичном рынке.

Все выше написанное относится к инвестиционной недвижимости. Если цель покупки - приобретение дома для отдыха, получение шенгенской визы или вида на жительство, создание источника регулярного дохода, следует использовать другие критерии выбора.

Куда стоит инвестировать сегодня

Прошло то время, когда недвижимость в Лондоне, Париже и Мадриде ежегодно дорожала более чем на 10 -15 %. Так, за прошедший 2008 год цены на недвижимость в странах Западной Европы снизились. Большинство аналитиков связывают такое падение цен с кризисом на мировом рынке, скорректировавшим глобальный рынок недвижимости. Ипотечный кризис, который начался в 2007 году в США, оказал наибольшее влияние на рынок недвижимости и экономику США. В то же время его последствия в разной степени ощущались во всем мире. Во всех странах принимались меры для предотвращения распространения кризиса. Цены на недвижимость уже существенно снизились в Испании, Франции, Великобритании, Италии, во многих странах Восточной Европы.

В сложившейся ситуации краткосрочные инвестиции в недвижимость с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны. Но в этом случае есть привлекательные возможности для долгосрочных вложений.

Во-первых, это хорошо развитые страны, в которых рынок недвижимости находится на спаде. Например, рассмотрим рынок недвижимости США. На первый взгляд, ситуация выглядит неблагоприятной для инвестирования, так как существует распространенное мнение, что недвижимость нужно покупать в то время, когда цены на нее растут. Этому принципу доверяет огромное количество людей.

В течение нескольких предыдущих лет рынок недвижимости в Америке был основан на этом принципе и был спекулятивным. Многие покупатели приобретали недвижимость в расчете на то, что цены поднимутся еще больше, и они смогут получить прибыль при продаже через короткое время. Однако серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию.

Наибольшая выгода достигается при покупке недвижимости при понижении цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор в недвижимость, создал огромное состояние, используя цикличность рынка недвижимости и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.

В связи с кризисом банки и страховые компании проводят продажи невыкупленной должниками недвижимости по ценам гораздо ниже рыночной (с дисконтом до 40 %).

Во-вторых, привлекательными регионами для инвестиций сегодня становится недооцененная недвижимость на развивающихся рынках: Северная Африка, Южная Америка, Карибский регион, Азия. Бразилия, Панама, Доминиканская республика, Марокко, Египет, Тунис, Индия, Китай - наиболее интересные страны для прироста капитала в недалеком будущем. Это страны, где происходят значительные экономические перемены, где экономика направлена на урбанизацию, где активно осуществляется бюджетная и кредитно-денежная политика.

Важно быть в авангарде, а не использовать те варианты, которые уже использовались годами, часто из них уже пора выходить. Так, новый феномен в сфере инвестиций предлагают специалисты AVC Real Estate - гостиничный бизнес для физических лиц - АПАРТ-ОТЕЛИ. Приобретение гостиничного номера в собственность дает владельцу гарантированный доход от аренды, который составляет 6?10 % годовых и возможность использовать апартаменты в течение месяца.

Основные принципы инвестирования в недвижимость:

На данный момент инвесторы стремятся использовать возможность и укрепить свои позиции на развивающихся рынках недвижимости в регионах, чтобы в будущем получить значительную прибыль и в полной мере использовать потенциал долгосрочных инвестиций. Покупая зарубежную недвижимость с инвестиционными целями, следует руководствоваться следующими принципами.

В первую очередь, не рекомендуется покупать несколько объектов только в одной стране или регионе. Лучше раскладывать яйца в разные корзины, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель.

Во-вторых, нужно идти против общего течения толпы. Этот принцип используют профессионалы на рынках акций. На эту тему есть известный исторический пример о том, как американский банкир Джон Морган в октябре 1929 года за несколько дней до биржевого краха сумел избавиться от всех акций, которыми владел. Он объяснял потом, что спасти свои капиталы от кризиса ему помог сапожник. Он чистил ботинки

Моргана и по ходу дела поинтересовался перспективами акций железнодорожной компании, которые он купил. «Когда на рынок приходит чистильщик обуви, профессионалам на нем больше делать нечего», - решил финансист. И не прогадал - следовать настроениям толпы ни в коем случае нельзя. Поэтому, например, если Ваша соседка бабушка Таня объявила, что хочет приобрести квартиру в Болгарии, подумайте: может, это как раз время, когда лучше продавать недвижимость в Болгарии.

В-третьих, надо обращать внимание на изменение цен на вторичном рынке недвижимости в выбранной стране. Часто бывает, что застройщики ежемесячно или ежеквартально поднимают цены на 10-15 % на строящуюся недвижимость на новом развивающемся рынке. В конечном итоге по страновой статистике получается, что рынок недвижимости вырос на 40 %, а на самом деле инвестор не может избавиться от купленной и уже построенной недвижимости по цене ниже рыночной.

В-четвертых, при вложении средств надо сразу просчитать стратегию выхода, то есть планировать, когда и как продавать свою недвижимость, узнать, есть ли законы, ограничивающие вывоз денежных средств из страны. Уже при покупке недвижимости надо просчитать, какие расходы придется понести при продаже или даже в случае смерти: налог на продажу, налог на прибыль, налог на наследование.

Таким образом, рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент, надо проанализировать тренды на мировых рынках в контексте их влияния на динамику и потенциал роста стоимости объектов недвижимости в разных регионах. Среди доступных и выгодных инвестиционных стратегий не надо ограничиваться только жилой недвижимостью, сегмент коммерческой, торговой недвижимости, сфера туристических объектов может представлять интерес.

Также серьезно следует отнестись к технологии покупки объектов в других странах, оценке рисков и способам их хеджирования и диверсификации, анализу ликвидности объектов и оценке барьеров входа, скрытых издержек и налоговых последствий сделок.