Жилмассив Балканы
Недвижимость за рубежом уже скупают не только российские олигархи, но и самый что ни на есть средний класс
Полгода назад 32-летняя журналистка из Москвы Анна обзавелась домиком в десяти минутах ходьбы от Адриатического моря. За 100 тыс. евро, с двумя спальнями и тремя террасами. За эти деньги в столице РФ, славящейся абсурдно высокими ценами на недвижимость, Анна могла бы купить разве что однокомнатную квартиру в Московской области.
"Цены на квартиры и дачи в Подмосковье - запредельные", - говорит Анна Корреспонденту в телефонном интервью из Черногории, объясняя, почему многие ее соотечественники решили приобрести жилье у черта на куличках - на Балканах, Кипре или даже в Турции. Называть свою фамилию в печати Анна не решается - деньги, как известно, любят
тишину. Особенно если они российские. Мотивацию владельцев зарубежного жилья - "людей с квартирами в Москве и кучей денег" - Анна объясняет просто: "Несколько лет назад покупать квартиры в Черногории было страшно дешево. Летают самолетами на выходные. Билеты - в сезон 400 евро, в несезон - 200 евро. Виза в Черногорию не нужна".
Скупка купающимися в нефтедолларах олигархами недвижимости в любом конце света - новость, давно набившая оскомину. Теперь квартиры и дома на бурно развивающихся рынках стали приобретать отнюдь не олигархи, а самые обычные, правда, преимущественно столичные, менеджеры среднего звена. И рынок отреагировал молниеносно. Практически каждое более или менее крупное агентство по недвижимости в Москве уже имеет целый департамент по продаже квартир и домов за пределами РФ. По словам Вероники Хаджи, партнера консультационно-аналитического агентства по недвижимости AVC Real Estate в Москве, доля покупателей с паспортами РФ на рынке зарубежного жилья
не превышает каких-то 5?6%. Но суммы, которые они швырнули на подобные приобретения только за последний год, аналитики оценивают в миллиарды евро, а количество объектов, перешедших в их собственность, - в сотни тысяч, говорит Хаджи.
Запасные аэродромы
"В России, особенно в Москве, у очень большого количества людей есть много наличных. Такой уровень зарплат! Что с ними делать? Пропить? - говорит Игорь Коршунов, владелец кипрской компании Leverage Investments, который торгует жильем в северной, турецкой, части Кипра. - А квартира на Северном Кипре - $ 50?70 тыс. На них даже в Подмосковье дачу не купишь. А купить за границей - это понты: "У меня недвижимость у гавани".
Квартиры разметают со скоростью звука - офис Коршунова, к которому поступает от 30 до 40 запросов от россиян в неделю, открыт с 8:30 до 23:00. И немудрено. Согласно информации, предоставленной той же Хаджи из AVC Real Estate, число граждан РФ, купивших квартиру или дом за рубежом, в 2006 году увеличилось на 60%, в 2007?м - на 20%.
Как признала Екатерина Тейн, партнер компании Knight Frank, являющейся лидером международного рынка недвижимости в области консалтинга, в эфире программы Капитал на российском канале РБК-ТВ, в 2005?2006 годах квартиры в Москве росли в цене на 96?97%. Теперь подобное, хоть и в гораздо меньшем масштабе, происходит в Болгарии, говорит Корреспонденту Хари Соколовски, независимый эксперт в области девелопмента и инвестиций в рынок недвижимости из Македонии, последние 18 лет живущий в Москве. По его словам, в Болгарии можно рассчитывать на 20-30% роста цен на жилье в год. "В Москве физически больше нет участков под застройку", - объясняет он. А поэтому за два прошедших года частные инвесторы из столицы РФ и ее других перспективных регионов ушли на Балканы и в Западную Европу.
"По прогнозам аналитиков, доход от московской недвижимости в лучшем случае будет покрывать инфляцию", - подключается Хаджи. По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, инфляция за первые семь месяцев этого года составила 9,3%. В поиске выгодных инвестиций северные соседи, за последние годы привыкшие получать огромные доходы от роста цен на жилье, пускаются в настоящие авантюры.
Москвичка Ирина, бухгалтер, также отказавшаяся называть свое имя в печати, месяц назад купила трехкомнатную квартиру в совсем уж богом забытой Албании. На вопрос, зачем, она отвечает просто: "Если задуматься о цене, все ста-
нет понятно - $ 50 тыс. Любая другая страна на Балканах дороже в два раза". В выгодности приобретения Ирина ни на минуту не дает усомниться ни себе, ни Корреспонденту: "Чем беднее страна, тем выгоднее инвестиции".
Одна русская речь
Так, как Ирина, квартиры в качестве инвестиций покупают около 30% людей. Еще 50% приобретающих зарубежное жилье россиян просто хотят иметь второй дом для семейного отдыха - как "запасный аэродром", рассказывает Хаджи. Третья, не менее важная причина подобных приобретений - возможность получения вида на жительство в Европейском союзе. "Есть недвижимость - оформляют вид на жительство, - подтверждает 31-летняя москвичка Алина, ивент-менеджер. Два года назад вместе с мужем за 300 тыс. евро они купили дом в старой части города Котора, в Черногории. "Старинный каменный дом - больше 300 лет. За эти деньги в Москве можно купить квартиру неплохую, 100 кв. м, но в спальном районе", - говорит она. В Которе, по ее u1089 словам, теперь - одна русская речь.
Черногория - одна из немногих стран Восточной Европы, где к соотечественникам Алины по-прежнему относятся хорошо. "Очень доброжелательное отношение к русским - это такая редкость, я такого ни в одной стране не встречала", - признается Алина. Любовь к пришедшим навеки поселиться окупается бюджету маленькой балканской страны сторицей. "Черногория делает рекламу: отдыхайте там, где вас любят, - говорит Соколовски. - Православная страна с похожим языком. Россияне не хотят ездить туда, где огромные очереди в посольства, потому что это унизительно". Исходя из этого практически каждый пятый житель РФ, выбирающий квартиру или дом за рубежом, покупает их именно в этой балканской стране с населением чуть более 600 тыс. человек. На нее приходится 20% сделок по приобретению зарубежной недвижимости в России, подтверждает Хаджи.
Студия или апартаменты с одной спальней там обойдутся покупателю в 50 тыс. евро. За Черногорией по популярности следует Болгария. Цены на аналогичную квартиру там приблизительно такие же, и ипотечный кредит банки дают всего под 8% годовых (в РФ - 13?14%). Обгоняет балканские страны по популярности только Испания (21% сделок). Здесь квартира с одной спальней будет стоить уже в два раза дороже. По словам Хаджи, эти три страны - самые приоритетные для желающих иметь зарубежную недвижимость и устроиться поближе к морю. Около 60% из тех россиян, кто приобрел ее за рубежом в прошлом году, купили квартиру или дом именно там.
Хотя есть и такие, кто считает горы сыплющихся им на головы буклетов и проспектов с рекламой жилья за рубежом не более чем надувательством. Расплачиваться за которое придется рискнувшим вложить деньги в проекты со спорной скорой финансовой отдачей. Темы покупки квартиры, скажем, в Болгарии или Черногории в России сейчас обсуждают везде - даже на женском форуме на сайте www.woman.ru для домохозяек.
"Вся эта недвижимость - неликвид. В Черном море можно купаться два месяца в году, да еще и за 100 тыс. баксов в какой-то болгарской деревне! - пишет одна из юзеров, комментируя целесообразность покупки жилья на Балканах. - <...>. Кроме как сдавать туристам, толку от такой недвижимости - ноль. Если только не собираешься жить и работать в какой-нибудь поморской болгарской деревушке".
Македонец Соколовски тоже считает, что тем, кто приобрел квартиру, скажем, в Болгарии или Румынии, не стоит довольно потирать руки в ожидании высоких барышей. Во всяком случае таких, какие в свое время можно было получать при инвестициях в жилье в Москве.
"Болгария и Румыния - члены ЕС. Западный капитал туда заходит спокойней, и это автоматически снижает спекулятивные закупки - никаких экстравагантных прыжков ожидать нельзя", - говорит он. Но журналистка Анна считает, что вложение, которое она сделала в Черногории, однозначно не окажется убыточным. Пока она круглый год сдает дом туристам. В летние месяцы цена аренды доходит до 550 евро в неделю. "Деньги я не потеряю, потому что это не подешевеет", - говорит она о своем доме у моря.
