США - Процедура оформления покупки

США: Процедура оформления покупки

С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья в среднем проходит два-три месяца. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, осуществляют проверку чистоты документов о собственности.

 

Приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель имеет право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать назад авансы.

 

Обычно авансов бывает два. Первый вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья. В случае обнаружения каких-либо серьезных недостатков покупатель может отказаться от покупки и забрать первый аванс или договориться с продавцом об устранении недостатков или денежной компенсации. Продавец может принять условия покупателя или отказаться (тогда недвижимость снова выставляют на продажу).

 

Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор купли-продажи. Как правило, и покупатель и продавец прибегают к услугам своих адвокатов. Затем вносится второй аванс, обычно составляющий 5 % от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке на специальном счете.

Когда договор купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита.

 

Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.

 

После этого все бумаги передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем осуществляют официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации.

 

Обычно до составления и заключения договора обеими сторонами подписывается письмо о намерениях, выражающее предварительное желание продавца продать, а покупателя купить тот или иной объект. Такое письмо не является обязывающим документом, пока не будут выполнены определенные условия, упомянутые в нем. Например, покупатель может указать, что заключение сделки зависит от его способности получить кредит в банке.

 

Стороны могут сразу прийти к двустороннему договору, по которому продавец обязан продать, а покупатель — купить определенную недвижимость. В то же время стороны могут ограничиться опционом — соглашением, по которому продавец по-прежнему обязан продать, а покупатель имеет право решать, приобретать ему эту недвижимость или нет.



Рассылки